Comment obtenir un droit de passage ?

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Lors de l’achat d’un bien, il est possible que la propriété bénéficie ou supporte un droit de passage. De quoi s’agit-il ? Qu’est-ce que ça signifie pour la propriété ? Est-ce un bon pari pour un investissement immobilier ?

Le droit d’accéder à la voie publique

Un terrain enclavé est un terrain qui ne bénéficie d’aucun accès direct à la voie publique. Il est entièrement entouré par d’autres terrains. L’accès à ce terrain est donc impossible depuis la voie publique, il faut donc impérativement passer par le terrain d’un voisin. 

C’est pour cette raison que le droit de passage s’applique aux terrains enclavés. Ainsi, tout terrain enclavé peut bénéficier du droit de passage et donc une demande pour le droit de passage peut-être effectuée. Il faut savoir qu’il est rattaché aux terrains et non aux propriétaires. Par conséquent, lorsqu’un terrain, dispose ou supporte un droit de passage, est vendu, ce droit de passage persiste et s’applique toujours avec d’autres propriétaires.

Le droit de passage est officialisé par un acte notarié. 

  • 1 ère étape : les deux propriétaires doivent se rendre chez un notaire afin qu’il réalise cet acte. 
  • 2 ème étape : Le notaire l’enregistre ensuite à la publication foncière puisque ce dernier est rattaché aux deux propriétés concernées.

L’officialisation du droit de passage est donc un acte officiel qui nécessite une réflexion préalable afin de conserver des intérêts suffisants pour les parties concernées.

Bon à savoir : Il est possible de passer un accord sous seing privé, c’est-à-dire entre les deux propriétaires sans faire appel à un notaire. Mais cette solution pourra être contestée en cas de changement de propriétaire.

La largeur minimum d’un droit de passage : 

2 cas : 

  • Le chemin du passage dessert une maison : la largeur minimum est 4 mètres
  • Plusieurs maisons / immeubles sont sur la voie de passage : la largeur minimum est 6 mètres 

La gestion du chemin d’accès

Dans les faits, le droit de passage se formalise par un accès à la voie publique passant sur le terrain du voisin. La règle en vigueur est de trouver le chemin d’accès le plus court.

Toutefois, le chemin d’accès peut être plus long si on estime que les dommages sur le terrain supportant le droit de passage sont trop importants. Par exemple dans le cas où il y a une forêt ou des obstacles naturels sur le chemin le plus court. Si les deux propriétaires ne trouvent pas d’accord à l’amiable c’est le tribunal de grande instance qui tranchera.

Le droit de passage implique aussi une indemnisation financière au propriétaire de la propriété le supportant. Ainsi, le propriétaire bénéficiaire devra prendre en charge la construction et l’entretien du chemin d’accès. Il peut aussi devoir dédommager le propriétaire supportant le droit de passage si le chemin d’accès implique des dommages à la propriété. A noter que si le chemin d’accès est utilisé par les 2 propriétaires, les frais d’entretien et de construction sont partagés.

Le droit de passage s’applique indéfiniment aux deux propriétés. Ainsi un changement de propriétaire d’un bien ou des deux n’affecte pas le chemin d’accès du terrain enclavé

Comment faire annuler un droit de passage ? 

Il est possible de retirer le droit de passage dans deux cas :

  • La voie publique évolue, le droit de passage n’a plus lieu d’être et il peut être contesté à l’amiable (constat des propriétaires) ou par un juge 
  • Le droit de passage n’a pas été utilisé depuis 30 ans ou plus. Le propriétaire qui le supporte peut le prouver et peut alors le contester pour retirer ce droit de passage. 

Dans les deux cas : Ce sera au notaire de faire la procédure pour retirer le droit de passage de la publicité foncière. Il se peut qu’un recours au juge soit nécessaire pour en établir la caducité.

Cependant, révoquer un droit de passage reste tout de même difficile. Une révocation peut être demandée uniquement si le voisin ne verse plus l’indemnité due ou s’il est responsable de son enclavement, c’est-à-dire, qu’il peut avoir construit sur une partie de son terrain alors que cela permettait d’accéder à la voie publique. 

En effet, si le voisin abuse de son droit ou cause un dégât lors de l’usage du passage, le propriétaire doit rapporter la preuve du préjudice causé, ainsi une procédure devant un tribunal compétent peut être engagée et une indemnisation sera versée.

En Bref : Un droit de passage appelle une indemnisation financière du propriétaire la supportant. C’est le juge qui tranche de son montant (et qui décide le tracé) en cas de litige. Il est perpétuel sauf dans certaines conditions.

Quelle est la différence entre servitude et droit de passage ?

Quand on parle de droit de passage, on peut souvent aussi entendre parler de servitude. Y a t-il une différence entre les deux ? Quels liens ont ces deux termes ?

Il faut savoir qu’une servitude correspond à la limitation d’une propriété immobilière au profit d’une autre. En bref, il s’agit d’un droit accordé à une propriété (bénéficiaire de la servitude) sur une autre propriété (supportant la servitude).

Ainsi, le droit de passage (ou servitude de passage) correspond à un cas particulier de servitudes. Il existe de nombreuses autres servitudes. Par exemple, la servitude d’usage qui se décline sous différente forme comme la servitude de pexe qui est le droit de faire paître un troupeau sur un terrain d’un autre propriétaire ou la servitude de bois autorisant l’exploitation du bois du terrain voisin. Pour que ces servitudes se passent le mieux possible, il est préférable que l’entente avec le propriétaire concerné par l’occupation de sa propriété soit optimale.

Enfin, sachez que si le document notarié ne contient pas d’autorisation de stationnement, il n’est alors pas possible de stationner sur le droit de passage  (Décision de la Cour de Cassation, 2019). 

En Bref : Acheter un bien concerné par un droit ou une servitude de passage peut constituer un investissement intéressant car cela peut permettre de faire des économies. Ce sont les mêmes mécanismes que si l’on décide d’acheter un logement loué ou un logement meublé.

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