Le droit de passage, qu’est-ce que ça implique ?

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Lors de l’achat d’un bien, il est possible que la propriété bénéficie ou supporte un droit de passage. De quoi s’agit-il ? Qu’est-ce que ça signifie pour la propriété ? Est-ce un bon pari pour un investissement immobilier ?

Le droit d’accéder à la voie publique

Un terrain enclavé est un terrain qui ne bénéficie d’aucun accès direct à la voie publique. Il est entièrement entouré par d’autres terrains. L’accès à ce terrain est donc impossible depuis la voie publique il faut donc impérativement passer par le terrain d’un voisin.

C’est pour cette raison que le droit de passage s’applique aux terrains enclavés. Ainsi, tout terrain enclavé peut en bénéficier. Il faut savoir qu’il est rattaché aux terrains et non aux propriétaires. Par conséquent, lorsqu’un terrain qui dispose ou supporte un droit de passage est vendu, ce droit persiste et s’applique toujours avec d’autres propriétaires.

Le droit de passage est officialisé par un acte notarié. Les deux propriétaires doivent donc se rendre chez un notaire afin qu’il réalise cet acte. Le notaire l’enregistre ensuite à la publication foncière puisque ce dernier est rattaché aux deux propriétés concernées.

Bon à savoir : Il est possible de passer un accord sous seing privé, c’est-à-dire entre les deux propriétaires sans faire appel à un notaire. Mais cette solution pourra être contestée en cas de changement de propriétaire.

La gestion du chemin d’accès

Dans les faits, le droit de passage se formalise par un accès à la voie publique passant sur le terrain du voisin. La règle en vigueur est de trouver le chemin d’accès le plus court.

Toutefois le chemin d’accès peut être plus long si on estime que les dommages sur le terrain qui supporte le droit de passage sont trop importants. Par exemple dans le cas où il y a une forêt ou des obstacles naturels sur le chemin le plus court. Si les deux propriétaires ne trouvent pas d’accord à l’amiable c’est le tribunal de grande instance qui tranchera.

Le droit de passage implique aussi une indemnisation financière au propriétaire de la propriété le supportant. Ainsi, le propriétaire bénéficiaire devra prendre en charge la construction et l’entretien du chemin d’accès. Il peut aussi devoir dédommager le propriétaire supportant le droit de passage si le chemin d’accès implique des dommages à la propriété. A noter que si le chemin d’accès est utilisé par les 2 propriétaires, les frais d’entretien et de construction sont partagés.

Le droit de passage s’applique indéfiniment aux deux propriétés. Ainsi un changement de propriétaire d’un bien ou des deux n’affecte pas le chemin d’accès du terrain enclavé. Cependant, il est possible de le contester dans 2 cas :

  • La voie publique évolue et dessert désormais la propriété anciennement enclavée. Dans ce cas le droit de passage n’a plus lieu d’être et il peut être contesté puis retiré.
  • Le droit de passage n’a pas été utilisé depuis 30 ans ou plus. Dans ce cas, si le propriétaire qui le supporte peut prouver que celui-ci n’a pas servi depuis 30 ans ou plus, il peut alors le contester pour le retirer.

Dans les deux cas ce sera au notaire de faire la procédure pour retirer le droit de passage de la publicité foncière. Il se peut qu’un recours au juge soit nécessaire pour en établir la caducité. 

En bref : un droit de passage appelle une indemnisation financière du propriétaire la supportant. C’est le juge qui tranche de son montant (et qui décide le tracé) en cas de litige. Il est perpétuel sauf dans certaines conditions.

Quelle est la différence entre servitude et droit de passage ?

Quand on parle de droit de passage, on peut souvent aussi entendre parler de servitude. Y a t-il une différence entre les deux ? Quel lien ont ces deux termes ?

Il faut savoir qu’une servitude correspond à un contingentement d’une propriété immobilière au profit d’une autre. En bref, il s’agit d’un droit accordé à une propriété (bénéficiaire de la servitude) sur une autre propriété (supportant la servitude).

Ainsi, le droit de passage (ou servitude de passage) correspond à un cas particulier de servitudes. Il existe de nombreuses autres servitudes. Par exemple, la servitude d’usage qui se décline sous différente forme comme la servitude de pexe qui est le droit de faire paître un troupeau sur un terrain d’un autre propriétaire ou la servitude de bois autorisant l’exploitation du bois du terrain voisin.

En bref : acheter un bien concerné par un droit ou une servitude de passage peut constituer un investissement intéressant car cela peut permettre de faire des économies. Ce sont les mêmes mécanismes que si l’on décide d’acheter un logement loué ou un logement meublé.

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