Faut-il choisir l’indivision ?

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Choisir l’indivision implique que plusieurs personnes soient ensemble propriétaires d’un même bien sans que leurs parts soient matériellement séparées. Cette situation juridique permet une gestion simplifiée d’un bien, du financement et de l’entretien. Mais si ce régime présente de nombreux avantages, il implique également une rigidité de la prise de décision qu’il convient de maîtriser pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Qui sont les propriétaires indivisaires ?

Choisir l’indivision pour l’achat d’un bien immobilier implique que les différentes parties fassent preuve d’une grande capacité à collaborer.

L’investissement immobilier en indivision peut concerner toute personne qui le souhaite, et pas uniquement les couples mariés comme on peut être portés à le croire. C’est pour cela que différentes options existent et permettent d’adapter le statut à tous les profils.

Par défaut, les propriétaires sont présumés avoir acheté à 50/50. Si l’un des indivisaires a surinvesti (en apportant un apport initial plus conséquent que l’autre indivisaire) sans le mentionner sur l’acte de vente, cela ne changera en rien les droits de propriété et ses droits lors de la vente du bien.

En revanche, il est possible de mentionner dans l’acte d’achat, le surinvestissement de l’un des propriétaires indivisaires.

Les quotités ou proportions d’acquisition sont fixées lors de l’acte d’achat et ont en premier lieu pour objectif de fixer les droit de propriété de chacun des acquéreurs sur le bien.

Il aura simplement une créance contre son co-acquéreur mais il devra en fournir la preuve. 

  • Soit on calcule les pourcentages de quotités d’acquisition de chacun → dans le cas d’une plus value lors de la vente, la part que la personne qui a surinvesti va récupérer variera ;
  • Soit on reste dans une logique 50/50 mais on marque dans l’acte, les apports de chacun → même si il y a une plus value ou une moins value, tout le monde récupérera la même somme à la différence que les deux propriétaires récupèrent le montant de leur apport a l’euro près mais la plus value est partagée.

Quels avantages par rapport à une SCI ?

Souvent, l’indivision est considérée comme une situation lourde et précaire, à laquelle la SCI apporte des solutions. Cependant, tout dépend de votre situation et de vos objectifs avec ce bien.

La prise de décision :

La prise de décision dans l’indivision se fait à la majorité des ⅔ pour les décision courantes et à l’unanimité pour les décisions exceptionnelles telle que la vente du bien ou l’hypothèque

Excepté dans le cas d’un recours à une convention d’indivision, le régime de l’indivision ne prévoit aucun processus de prise de décision encadré.

Encadrement de la décision :

La SCI permet une gestion adaptée de la propriété collective. Il suffit de rédiger dans les statuts, les conditions de majorité souhaitées. On l’appelle la “majorité pertinente”.

La SCI organise de façon très formelle la prise de décision qui doit d’effectuer dans le cadre d’une assemblée générale au moins une fois par an. Le processus prévoit notamment une convocation officielle des associés et la rédaction d’un procès verbal dans un livre coté et paraphé.

Succession :

Tandis que la SCI prévoit formellement dans ses statuts les conditions de succession, avec l’indivision, les héritiers de l’indivisaire décédé deviennent automatiquement propriétaires. De plus, tant que ces derniers n’auront pas signé un accord, le compte bancaire commun est bloqué. 

Cession :

Revendre sa part est très facile dans le cadre de l’indivision : aucune autorisation ou motif requis. Les autres indivisaires ont un mois pour exercer leur droit de préemption

Dans le cadre d’une SCI en revanche, il faut obtenir l’accord des associés pour revendre sa part. Ensuite, il conviendra de collégialement déterminer le prix de cession, remplir les documents administratifs et payer les impôts.

En bref, ce qu’il faut retenir :

  • L’indivision semble plus adaptée pour un projet à court terme. Il convient d’être sûr de ses co-indivisaires et de leurs héritiers.
  • La SCI en revanche, concerne des projets d’investissements pérennes pour lesquels une bonne gestion est primordiale.

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