Qu’est-ce qu’un prêt relais?

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Le prêt relais est un crédit particulier qu’il est possible de contracter lorsqu’un propriétaire souhaite acheter un bien immobilier en utilisant l’argent de la vente d’un premier bien dont il est propriétaire mais qui ne sera vendu qu’après l’achat du nouveau bien.

Vous pouvez donc en contracter un lorsque vous souhaitez changer de résidence mais que vous n’avez pas encore vendu votre résidence initiale avant l’achat. Ce type de prêt est destiné à cet usage spécifique. Vous remboursez l’emprunt lors de la vente de l’ancien bien. Il existe pourtant plusieurs types de prêts relais et des limites et risques inhérents à ceux-ci.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Lorsqu’un acheteur souhaite acheter son bien avec l’argent de la revente du bien dont il est déjà propriétaire mais qu’il n’a pas encore vendu son bien au moment de l’achat , il peut choisir de contracter un prêt relais.

Le prêt relais est un prêt spécial pour ce type de situation. Durant toute la durée de celui-ci, l’emprunteur ne rembourse pas de mensualité pour le capital emprunté : le capital est dû au terme du contrat. Il ne paie que les intérêts du prêt relais. Dès que la vente est effectuée, il est possible de rembourser la totalité du prêt relais de manière anticipée sans pénalité.

Bon à savoir : Le capital prêté ne dépasse pas 60% à 80% du prix d’achat du nouveau bien. Sachez que si vous avez déjà signé un compromis, vous pourrez alors emprunter 90% voire la totalité du prix de vente.

Les banques proposent plusieurs offres de prêts relais – que nous verrons un peu plus bas – et il faut donc faire en sorte de choisir le prêt qui convient le mieux à son projet et à ses moyens. Mais les organismes bancaires vont aussi analyser la situation financière de l’emprunteur afin de calculer les nouvelles mensualités du prêt relais (même s’il ne s’agit que d’intérêts).

Le prêt relais peut être aussi un complément. Ainsi, lorsque l’emprunteur n’a pas encore terminé le remboursement de son crédit sur le bien qu’il tente de vendre, il devient complément du premier prêt. Attention, les banques prêtent moins dans ce cas-ci

Une fois que la vente est conclue, il est possible de rembourser le prêt accordé par la banque sans payer de pénalités en cas de remboursement anticipé. Il ne reste plus qu’à s’acquitter des mensualités du crédit immobilier classique s’il y en a un. La durée du prêt relais est généralement entre 12 mois et 24 mois. Pendant ce temps, vous devez trouver preneur pour le bien immobilier que vous mettez en vente. Si vous trouvez un acquéreur rapidement après la souscription du prêt, vous ne rembourserez que le capital emprunté et les intérêts fixés.

À retenir : Le prêt relais est une bonne alternative en cas d’achat d’un nouveau bien immobilier en comptant sur la vente de votre ancien logement afin de pouvoir payer une partie du prix du bien en acquisition. Cela permettra de ne pas rembourser 2 crédits immobiliers en même temps (celui de l’acquisition du nouveau bien et celui de votre ancien logement. 

Simulation de prêt relais

Le prêt relais peut aussi faire l’objet d’une simulation, qu’elle soit en ligne ou auprès d’établissements bancaires. Plusieurs sites de simulation existent, un formulaire doit être rempli et le résultat sera immédiat. Sinon vous pouvez toujours faire appel à un courtier en prêt immobilier, qui pourra effectuer les démarches à votre place ou aller directement dans les organismes bancaires pour comparer les meilleurs taux. Cela vous permettra, dans un premier temps, d’avoir un aperçu du coût du prêt et des mensualités mais aussi de négocier votre prêt plus facilement auprès des banques. 

Les types de prêts relais

Il existe quatre types de prêts relais. Chacun s’adapte à des situations bien précises. Il est important de bien choisir avant de le contracter, ceci afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Le prêt relais “sec”

Ce type de prêt concerne le cas où la valeur du bien acheté est inférieure à la valeur du bien détenu qui est sur le point d’être vendu. Le prêt relais “sec” n’est alors qu’une simple avance financière non associée à un crédit immobilier principal.

Dans ce cas de figure, le taux est plus élevé que le taux d’un emprunt classique. L’emprunteur le remboursera dès qu’il aura reçu l’argent de la vente de son bien. En attendant, il paie seulement les intérêts de son prêt relais. 

Le prêt relais “adossé”

Ce prêt concerne le cas où la valeur du bien acheté est supérieure à celle du bien sur le point d’être vendu. Dans ce cas, en complément du prêt relais (d’un montant compris entre 60% à 80% de la valeur du bien en vente), l’emprunteur souscrit un crédit immobilier classique. Le prêt relais “s’adosse” donc au prêt classique.

Cette formule demande à l’emprunteur de rembourser mensuellement les intérêts du prêt relais ainsi que les mensualités du prêt classique. Attention donc à bien prendre en compte cette donnée lors de la conception du plan de financement.

Le prêt relais avec franchise totale

Le prêt relais avec franchise totale est prévu sur une durée de 24 mois. Il permet à l’emprunteur de ne pas avoir à rembourser les intérêts durant les 12 premiers mois. Dès qu’il aura effectué la vente de son bien immobilier, il pourra s’acquitter du remboursement du capital du prêt ainsi que des intérêts dus pour l’année écoulée.

Dans le cas où l’emprunteur ne parviendrait pas à vendre son bien immobilier dans les 12 premiers mois [Comment vendre rapidement mon bien ?], il a encore 12 mois supplémentaires pour effectuer la vente. Il devra cependant s’acquitter mensuellement des intérêts dus (prenant en compte les intérêts des 12 premiers mois).

Bon à savoir : Si le prix du bien acheté dépasse la valeur du bien en vente, l’emprunteur peut souscrire, en plus, un emprunt classique. Les mensualités seront alors différées à la fin de la période de 24 mois.

Le prêt relais intégré

Il s’agit quasiment d’un prêt immobilier classique, à la différence près qu’il conserve les fonctionnalités du prêt relais. L’emprunteur rembourse en effet de manière classique son prêt avec des mensualités comprenant les intérêts et le remboursement du capital ; mais seulement après avoir vendu le bien qu’il possède.

Cependant, il peut rembourser de manière anticipée le capital, sans pénalités, avec l’argent de la vente de son bien. L’emprunteur aura ensuite des mensualités et une durée du prêt diminuées.

Quels sont les risques d’un prêt relais ?

Si le prêt relais semble la solution la plus appropriée dans bien des situations, il présente toutefois des risques dont il faut avoir conscience. Tout d’abord, il a une durée courte : un an renouvelable une fois. Donc il dure au maximum deux ans. Il faut donc être sûr d’être en mesure de vendre rapidement. Ceci sachant que les procédures de ventes avec l’acheteur prennent généralement entre 3 et 6 mois.

Les banques ne prêtent en général que 60% à 80% de la valeur du bien en vente. Cette valeur de prêt se détermine par le dynamisme du marché immobilier local. Dans les zones les moins dynamiques, le prêt relais couvre parfois à peine plus de 50% de la valeur du bien vendu. 

Enfin, si l’emprunteur fait une estimation trop élevée de son bien en vente par rapport au prix du marché local, il pourrait ne pas percevoir suffisamment d’argent pour rembourser le capital emprunté. Les banques prennent donc des garanties en faisant réaliser parfois plusieurs estimations du bien (à la charge de l’emprunteur).

En bref, la courte durée du prêt relais (1 à 2 ans maximum) représente un risque. Mais le risque réside également dans le montant prêté qui se situe autour de 60 à 80% du prix de vente espéré. Enfin, il faut prendre garde à ne pas surévaluer le prix du bien à vendre. Sous peine de ne pas pouvoir rembourser le crédit contracté.

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