L’impact de la crise sanitaire sur le marché de l’immobilier

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L’état d’urgence sanitaire lié au Covid 19 a brusquement figé le marché de l’immobilier, à l’image de nombreux secteurs de l’activité mondiale. Dans cet article, nous verrons les principales conséquences sur le marché de l’immobilier liées à la crise. Nous reviendrons également sur son état avant la crise. Puis nous nous projeterons sur l’avenir du marché de l’immobilier au sortir de la crise.

Quels constats sur le marché de l’immobilier en pleine crise sanitaire ?

En mars dernier, les transactions immobilières ont connu une mise en pause inattendue et brutale à laquelle le marché a réagi mécaniquement.

  • Le marché de l’immobilier est largement dépendant des décisions des pouvoirs publics. En effet, la signature des différents contrats de vente doit se faire devant un officier public. Le décret n° 2020-395 “autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire” est entré en vigueur le 3 avril 2020 afin d’assurer la continuité du système. Cependant, la défaillance de certains autres interlocuteurs nécessaires à la signature d’un acte ainsi que l’absence physique des clients a conduit au report pur et simple de nombreuses transactions.
  • Les taux d’emprunt ont augmenté alors qu’ils étaient, avant le confinement, à un niveau plancher. De nombreux ménages ont été durement frappés par cette crise et les établissements bancaires reçoivent des dossiers de financement globalement plus risqués. Les conditions d’octroi de crédits immobiliers se sont ainsi durcies.
  • Enfin, la mise en pause de l’activité économique a affecté les prix des logements. En effet, les vendeurs sont contraints de revoir à la baisse leur prix, parfois à hauteur de -20% ! Notons également que les mesures de confinement ont affecté les modes de vie et de travail et changé les mentalités quant au type de logement recherché. Ceci aura un impact sur les prix dans les grandes villes par rapport aux prix de l’immobilier dans des villes plus modeste

Quel était l’état de santé du marché de l’immobilier avant la crise ?

Le marché de l’immobilier était en plein essor et tournait à plein régime avant la crise.

Le nombre de transactions a chuté brusquement en mars 2020. Pourtant, le marché affichait, fin 2019 et début 2020, un dynamisme incontesté avec des taux de croissance à deux chiffres. L’année 2019 avait été très prometteuse avec une progression de 1,3% des transactions au 4e trimestre par rapport au trimestre précédent ; après une hausse de 1% au troisième et 0,7% au 2e ! La progression du nombre de transactions dans l’ancien était pratiquement de +11% sur l’année. Au total, en janvier 2020, 1 076 000 transactions immobilières ont été comptabilisées sur l’année glissante. (notaires.fr)

Les prix étaient globalement à la hausse, ce qui indique un bon état de santé du marché. 

Les taux d’emprunt étaient à un prix plancher. En décembre 2019, le taux d’emprunt moyen sur 20 ans était de 1,15%. Celui-ci est resté stable jusqu’en mars 2020. C’était environ 0,5 points de points de moins qu’à la même période en 2018 (1,64%) (empruntis.com) ! Il est à noter également que les conditions d’octroi de crédits bancaires ont été assouplies en 2019. Des ménages disposant d’un faible apport initial ont ainsi pu contracter des prêts conséquents plus facilement.

Tous les voyants étaient au vert au moment de clôturer l’année 2019. Le marché affichait un nombre de transactions croissant, les prix étaient à la hausse et les taux d’intérêts étaient très bas.

Quelles perspectives pour le marché immobilier après la crise ?

Les conséquences de la crise sanitaire et de la mise en pause de l’économie mondiale sur le marché immobilier, sont à analyser à court comme à long terme.

  • A court terme, le second semestre de 2020 sera essentiellement consacré au rattrapage mécanique des retards. En effet, la plupart des actes notariaux ont été mis en pause malgré les mesures d’adaptation mises en place par les pouvoirs publics. Il s’agira donc de régulariser toutes les transactions immobilières en cours avant le confinement. Bien entendu, cette remise en marche est conditionnée par le démarrage simultané de tous les acteurs de la chaîne immobilière
  • A moyen terme, les conditions d’accès au crédit seront renforcées, la démarche des établissements bancaires étant la protection des emprunteurs dans ce contexte de crise sanitaire et économique. Mécaniquement, les taux repartent à la hausse. Le léger rebond du nombre de transactions s’explique surtout par un phénomène de rattrapage conjoncturel. Mais la tendance devrait être à une reprise lente de l’activité économique et immobilière. Un fort ralentissement du marché immobilier est à prévoir, qui sera amplifié avec la saison estivale, saison habituellement creuse.
  • A long terme. L’immobilier incarne un besoin réel. Besoin qui a encore été amplifié depuis l’épisode du confinement : en plus de l’importance d’avoir un toît, le fait de se sentir bien chez soi et d’avoir de l’espace pour vivre ont encore pris plus d’importance. La crise risque d’avoir un impact important sur les mentalités et les grandes tendances du marché immobilier. Les spécialistes prévoient une hausse de la demande de maisons par rapport à celles des appartements ; ainsi qu’un attrait grandissant pour les villes de tailles moyennes au détriment des grandes villes.

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