Marché immobilier parisien 2020 : tendances et chiffre clés

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Les prix sur le marché immobilier parisien ont passé cette année la barre significative des 10000€ le m2. Mais derrière ce chiffre se cachent plusieurs réalités difficiles à appréhender pour les parisiens ou futurs parisiens.
Le marché immobilier parisien suscite beaucoup de questionnements. Est-il fondamentalement différent du marché des métropoles de province ? Pourquoi les prix sont-ils si élevés ? Doit-on s’attendre à voir cette folle envolée des prix se calmer un jour ? Zoom sur l’objet de toutes les convoitises.

L’immobilier à Paris, vers une gentrification des prix ?

“Ajoutez deux lettres à Paris : c’est le paradis.” écrivait Jules Renard dans son Journal en 1895. Mais le paradis a un prix, et nous pouvons aisément imaginer que ce prix a quelque chose d’inatteignable. Cette vérité s’est accentuée ces dernières années. On pouvait auparavant distinguer clairement plusieurs zones de standings différents. L’écart semble aujourd’hui se combler en même temps que les prix continuent d’augmenter.

  • Les quartiers populaires sont de plus en plus inaccessibles … Quelques quartiers semblent échapper à la tache d’huile de l’homogénéisation des prix à la hausse. Les XIIIe, XVIII, XIX et XXe arr. sont ceux où les prix n’ont pas encore passé la barre des 10000€/m2 dans l’ancien. Pourtant, la gentrification de ces quartiers réduit tous les jours un peu plus la liste des adresses parisiennes accessibles à des prix abordables.
  • Ceci conduisant à une homogénéisation progressive des prix. Comme si le centre parisien avait atteint le plafond de verre des prix de l’immobilier, l’écart se comble entre les deux extrêmes. Les quartiers les plus chers ne valent désormais “plus que” le double des appartements les plus modestes. Historiquement, ce rapport a plusieurs fois atteint les 300%. Ceci s’explique par une décélération de la hausse des prix dans ces quartiers ces derniers mois.

Bon à savoir. Dans près des ¾ des arrondissements de Paris, le prix de l’immobilier dépasse 10 000 € du m².

Cette carte indique les dernières évolutions connues en début d’année 2020 des prix au m2 des appartements anciens vendus libres dans les 20 arrondissements parisiens au 3e trimestre 2019 :

Un marché immobilier français à deux vitesses : Paris et la province.

“Rien ne se matérialise mieux que la centralisation de la vie française qu’une carte de chemin de fer. Paris s’y révèle comme le centre d’une gigantesque toile d’araignée.” – JF Gravier, Paris et le désert français, 1947, p.124. La forme étoilée des réseaux routier et ferroviaire français qui fascine les auteurs, est symptomatique d’un territoire extrêmement centralisé. Au 1e avril, le prix du m2 à Paris était de 10560€ pour un appartement, et de 11212€ pour une maison. Tandis que le prix du m2 dans les métropoles françaises est largement plus abordable. Lyon, par exemple, affiche un prix au m2 de 4873€ (-53,8% par rapport à Paris) pour les appartements et de 5112€ pour les maisons (-54,4% par rapport à Paris). Pourtant, même Lyon se démarque nettement des autres villes et métropoles françaises.

Si quelques villes qui bénéficient de conditions très particulières peuvent afficher un prix au m2 environnant les 4000€ (Bordeaux, Nice, Aix en Provence) ; la plupart des villes offrent 3000€ le m2 environ (Toulouse, Nantes, Montpellier, Lille, Rennes, Villeurbanne) voire bien moins. Marseille affiche 2848€ le m2 alors qu’elle est l’une des plus importantes villes françaises et le coeur d’une métropole dynamique.

La hausse des prix a connu un ralentissement depuis quelques mois. Pourtant, le marché de l’immobilier parisien a enregistré une hausse de 5,4% en 1 an (6,6% d’augmentation en 2018) et de 28% depuis 2015. A noter que l’attrait des investisseurs étrangers pour la ville lumière a aussi sa part de responsabilité dans l’explosion des prix parisiens.

Le marché parisien est un marché de pénurie tant il accuse une demande très dynamique pour une offre très limitée ; ceci réduisant la marge de négociation des acheteurs et achevant le pouvoir d’achat des classes moyennes parisiennes forcées de repousser leur projet d’investissement. Ainsi, alors qu’il ne cesse de progresser, le nombre de transactions stagne d’une année sur l’autre dans la capitale.

Vers une mutation du marché immobilier parisien ?

Le marché immobilier parisien, nous l’aurons compris, est unique en son genre. Ses spécificités si particulières modulent le paysage démographique de la ville. Ces derniers temps, la conjoncture économique et sociale semblent influencer ce marché vers un point encore jamais atteint.

  • À Paris, les appartements avec un espace extérieur même très minime (balcon, terrasse …) ont toujours eu énormément d’attrait. Mais les prix de l’immobilier poussent souvent les citoyens à se contenter d’un accès aux parcs et jardins publics. Depuis l’épisode du confinement, les parisiens se sont vus interdire l’accès à tout espace de verdure. Beaucoup de familles ont alors ressenti une grande frustration. Peut-être cette crise sanitaire poussera-t-elle certains parisiens à prospecter en première couronne voire au delà pour pouvoir offrir un jardin à leur famille. D’autant plus que l’avènement du télétravail pendant la crise liée au Covid-19 va peut-être modifier durablement la façon de travailler des entreprises. Cela permettrait plus de flexibilité quant au lieu de résidence des familles.
  • Parmi les populations qui tirent leur épingle du jeu dans le contexte économique actuel, figurent les jeunes. En effet, avec des taux d’emprunts historiquement bas, ces populations au pouvoir d’achat d’habitude plus limité, obtiennent l’accès au prêt plus aisément. De fait, la part des moins de 39 ans dans le nombre d’investisseurs immobiliers ne cesse de croître partout en Ile de France !

Une bulle immobilière ? Les prix parisiens excessifs résultent d’un déséquilibre entre une offre très restreinte et rigide. Auquel s’ajoute une demande exponentielle, écartant le risque d’une bulle spéculative.

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