Quand investir dans l’immobilier ?

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Investir dans l’immobilier requiert de porter une très grande attention à tous les paramètres qui vont influer sur la qualité et la rentabilité du projet et notamment sur le facteur temps.

Analyser les variations des prix sur le marché de l’immobilier

Les prix au m2 fluctuent sur le marché de l’immobilier en fonction de plusieurs critères qui varient dans le temps. Si bien qu’ils vont déterminer le moment de l’achat par les investisseurs.

  • La conjoncture économique : en fonction de l’état de santé des autres marchés, du pouvoir d’achat des citoyens, et beaucoup d’autres paramètres, le cours de l’immobilier baisse ou augmente. Cependant, il semble très difficile d’évaluer les courbes à venir du marché. On ne sait généralement qu’un marché était au plus bas, qu’après qu’il a remonté.
  • Les taux d’emprunts : le taux d’emprunt est autrement dit le coût de l’argent. C’est à dire, le prix que les ménages vont payer auprès des banques pour que celles ci leur prêt le montant nécessaire à leur investissement. Bien évidemment, ce prix varie énormément en fonction du profil des emprunteurs, et de la relation au risque des banques. Mais comme tout prix sur le marché, des tendances se dégagent. Des périodes de taux d’emprunts bas succèdent à des périodes de taux d’emprunts plus hauts, et donc moins intéressants pour les ménages.
  • Les caractéristiques du lieu : la conjoncture économique comme les taux d’emprunts, varient dans l’espace. Il convient donc d’étudier le profil de la région, du département ou de la ville. Une ville dans laquelle un projet de gare TGV est prévu, est une ville dans laquelle les prix de l’immobilier vont surement connaitre une plus value. Inversement, si la ville est sur le tracé d’un projet de viaduc de LGV sans que le TGV ne s’y arrête, les prix de l’immobilier risquent fort de baisser lorsque le projet aboutira. 

Dans le cas d’un investissement locatif, il faut également analyser les paramètres qui vont rendre l’achat intéressant. Il convient de se pencher la taxe foncière, le prix moyen des loyers, les travaux à prévoir, les charges … Ces indicateurs varient dans le temps !

A quel moment de la vie investir dans l’immobilier ?

Avant d’acheter sa résidence principale, il faut analyser beaucoup de critères apparemment déconnectés de la transaction immobilière pure.

En premier lieu, il faut bien entendu se poser la question des besoins du foyer. A savoir les services urbains comme les écoles, les transports en commun, les commerces, etc … En effet, si vous habitez en couple ou en famille, les besoins diffèrent considérablement. Un investissement immobilier doit donc être pensé selon vos besoins actuels. Mais également en considérant vos besoins futurs (agrandissement de la famille).

Les jeunes couples qui décident d’investir dans un bien immobilier pour la première fois choisissent souvent une maison individuelle déjà construite dans des communes de moins de 20 000 habitants. Ce sont les primo-accédants et ils sont en moyenne âgés de 25 à 34 ans.

Les secundo-accédants sont quant à eux plus âgés et n’ont pas les mêmes exigences. Souvent, ils disposent d’une situation financière plus confortable que les primo-accédants et peuvent contracter un prêt moins important et à un taux plus intéressant.

En fonction du moment de la vie, la nature et les caractéristiques du bien qui nous correspond, évoluent. Tandis que les jeunes familles vont faire le choix du meilleur rapport qualité/prix ; les foyers plus à l’aise financièrement peuvent se permettre des investissement plus conséquents.

Comment évaluer ses besoins pour investir correctement ?

Acheter un logement nécessite de se poser la question de savoir quels sont les besoins du foyer et dans quelle situation ce dernier sera-t-il dans le futur.

  • La valeur d’un bien, c’est avant tout le prix que quelqu’un est prêt à mettre dedans. En effet, une ville peut ne pas correspondre aux critères d’un lieu où c’est le moment d’investir. Mais elle peut présenter un intérêt autre que la rentabilité pure pour quelqu’un en particulier : rapprochement familial, mutation professionnelle, école spécialisée, etc … Alors cette personne sera prête à acheter quoi qu’il en coûte.
  • Nos besoins évoluent, les familles s’agrandissent. Prévoir nos besoins sur les prochaines années peut paraître difficile en même temps qu’alléchant. En effet, acheter une maison avec une chambre en plus lorsque le projet d’un premier/nouvel enfant est envisageable, ne semble pas aberrant. Et cela évitera au foyer de
  • Dans le cas où l’on ne souhaite pas investir dans sa résidence principale pour la simple raison qu’anticiper les besoins futurs de la famille semble être une tâche bien trop incertaine ; il reste la possibilité d’investir dans un appartement ou une maison dans le but de la mettre en location. Le ménage se contentera alors de louer sa résidence principale. Elle s’auto-financera grâce aux bénéfices retirés de la mise en location de l’autre ou des autres biens.

Dans le cas d’un investissement locatif, il convient également d’étudier les besoins de nos potentiels futurs clients

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