Comment vendre de particulier à particulier ?

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Vous cherchez à vendre votre bien tout en échappant aux frais exorbitant des agences et en maîtrisant vous-même la vente de votre bien ? Alors c’est que vous souhaitez vendre entre particuliers. Mais la vente entre particuliers peut paraître longue et fastidieuse mais avec quelques astuces et conseils pour être méthodique, la vente de votre bien deviendra plus facile ! Voici les principaux conseils pour réaliser votre vente entre particuliers gratuitement dans les meilleures conditions possibles.

Comment se passe une vente entre particuliers ?

1. Les sites d’annonces immobilières entre particuliers “classiques”

Certains préfèrent laisser une agence gérer la vente de leur logement afin de se libérer du temps, car, oui, en effet, vendre par soi-même demande beaucoup de temps et d’engagement mais cela vous évitera de payer les frais d’agence, qui peuvent représenter une somme importante. 

Généralement, les sites d’annonces immobilières permettent de déposer gratuitement l’annonce de votre bien. Toutefois, ils adoptent dans la plupart des cas le modèle “freemium”. C’est-à-dire qu’en payant vous pouvez améliorer le service que vous avez déjà gratuitement. Certains vous proposeront d’améliorer le référencement de votre annonce. D’autres vous proposeront de rajouter plus de photos sur votre annonce. Dans tous les cas, avec cette stratégie, il est fort probable que vous deviez payer ces plateformes

De plus, si vous choisissez de renseigner votre numéro de téléphone sur votre annonce, soyez sûr que vous allez recevoir une flopée d’appels téléphoniques dans les premiers jours suivant la mise en ligne de votre annonce. En effet, ces sites sont des mines de prospection pour tout type de professionnels de l’immobilier : les agents immobiliers, les diagnostiqueurs, les courtiers en prêt, les déménageurs et bien d’autres se relaieront pour vous vendre leurs services

Vous devrez aussi réaliser toutes les démarches vous-même, de l’estimation du prix de vente de votre bien jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire. Cela requiert de la polyvalence et de l’organisation. 

2. La solution Very Nice Place

Chez Very Nice Place, nous avons choisi de rendre la vente entièrement gratuite pour le vendeur. L’accès à notre site lui est gratuit tout comme la mise en ligne. Il n’y a pas d’options supplémentaires payantes pour les vendeurs : tout est gratuit. Si le bien immobilier se trouve dans la zone d’action de Very Nice Place, les photos professionnelles et la visite virtuelle de votre bien vous sont aussi offerts.

Par ailleurs, en déposant votre annonce sur le site Very Nice Place, vous savez que votre vente se déroulera en toute sérénité : grâce au planning interactif mis à disposition des vendeurs, plus besoin d’appels, nos abonnés prennent directement rendez-vous en ligne selon vos disponibilités. Ce sont d’ailleurs ces abonnés qui faciliteront votre vente : ce sont des professionnels de l’immobilier dans le rôle d’un chasseur d’appartement : ils vous apportent leur client acheteur les plus qualifiés lors des visites. Ils aident par la suite leur acheteur, et donc vous aussi, lors des procédures administratives de la vente. Vous vendez sans signer aucun mandat et sans frais hormis les frais de notaires.

De plus, nous vous simplifions la tâche un maximum. Nous vous offrons la possibilité d’avoir une annonce immobilière complète, de qualité, et tout ça gratuitement. En effet, nous vous aidons lors de la rédaction de l’annonce avec des champs prédéfinis qu’il vous suffit juste de remplir. 

En Bref : La vente entre particuliers présente de nombreux avantages. Elle s’opère principalement via des sites d’annonces immobilières. Dans tous les cas, une vente se poursuit toujours chez le notaire.

Quelles sont les étapes pour vendre entre particuliers ?

Un certain nombres d’étapes devront être réalisées afin de vendre entre particuliers. Vous trouverez ci-dessous la liste de ces étapes. 

Etape 1 : Fixer le prix de vente 

Avant toute chose, vous devez fixer le prix de vente de votre bien. Une étude préalable doit être faite afin de ne pas fixer un prix trop élevé, qui ferait fuir les potentiels acquéreurs ou un prix trop bas qui créerait un manque à gagner pour vous mais qui pourrait aussi créer une certaine méfiance du côté des acheteurs. 

Afin de fixer un prix juste, il faut se renseigner sur les prix pratiqués dans votre secteur immobilier. Pour cela, regardez les prix au mètre carré, les anciennes transactions déjà réalisées et les annonces présentes en ligne. Mis à part la localisation de votre bien, les caractéristiques de celui-ci sont évidemment à prendre en compte. La surface habitable (Loi Carrez), la présence d’extérieur, le nombre de pièces, la présence de travaux à réaliser ou non, … 

Si vous ne souhaitez faire aucune erreur, vous pouvez toujours faire faire une estimation par un professionnel qui dispose d’une expertise du secteur immobilier dans lequel vous vous situez. 

Etape 2 : Rédiger son annonce immobilière 

L’objectif d’une annonce immobilière est d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques de votre bien et ainsi susciter l’envie de le visiter. Il est donc nécessaire d’être concis et explicite. Faites des phrases courtes sans détour, soignez l’orthographe, ne faites pas d’abréviations, facilitez la lecture de l’annonce pour les acheteurs. Si vous en faites trop, cela pourrait les effrayer. 

Votre annonce doit faire apparaître les principales caractéristiques de votre bien, telles que : 

  • La nature du bien, le nombre de pièces et la superficie loi Carrez
  • Des précisions sur l’immeuble, l’étage auquel vous êtes et la présence d’un ascenseur ou non 
  • La localisation ainsi que les transports en commun à proximité
  • Les annexes au logement
  • La superficie des pièces importantes
  • Le type de cuisine
  • L’exposition de la pièce à vivre
  • Les points forts secondaires de votre bien
  • Le type de chauffage
  • Le diagnostic de performance énergétique
  • Les charges de copropriété et les charges locales

La présence de photos est primordiale dans une annonce immobilière. Prenez le temps de réaliser de belles photos soignées. Pour cela, rangez votre logement, enlevez vos effets personnels et faites en sorte d’avoir une bonne luminosité. En effet, un logement sombre suscitera moins d’intérêt qu’un logement baigné de lumière. Faites aussi attention au cadrage, des photos en format paysage seront plus appréciées. Il faut pouvoir provoquer un coup de cœur aux potentiels acquéreurs et leur donner envie de visiter, ils doivent pouvoir se projeter dès la visualisation des photos. Vous pouvez toujours faire appel à un professionnel pour réaliser les photos de votre logement. 

Chez Very Nice Place, nous réalisons photos professionnelles, vidéo et visite virtuelle gratuitement pour que votre annonce soit la plus qualitative possible 

Bon à savoir : Ne négligez pas l’ordre des photos ! La première photo servira de “photo de couverture” à votre annonce. Elle doit donc être bien choisie car celle-ci doit donner envie de cliquer sur l’annonce. 

Etape 3 : Faire les diagnostics techniques immobiliers 

Une vente immobilière de particulier à particulier n’est pas totalement gratuite. Il est obligatoire de fournir le Dossier de Diagnostic Technique pour effectuer une transaction immobilière afin d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. Préparez-le en amont pour pouvoir le présenter lors des visites à vos futurs acquéreurs, ils doivent pouvoir le consulter avant d’acheter et prendre une décision en toute connaissance de cause. 

Pour la réalisation des diagnostics techniques, vous devez faire appel à un professionnel et forcément cela a un coût. En revanche, certains diagnostics peuvent être effectué par le propriétaire. Mais attention aux erreurs ! Votre responsabilité sera en jeux ! 

Bon à savoir : Faites attention aux dates de réalisation des diagnostics car ils doivent être valables lors du jour de la signature du compromis de vente. 

Etape 4 : Organiser les visites 

Après avoir mis votre annonce en ligne, vous recevrez de nombreux appels (si vous avez mis votre numéro de téléphone), messages ou mails. Soyez organisé, réactif et surtout disponible ! 

L’organisation est le mot clé. Munissez-vous d’un agenda et notez les dates et heures des rendez-vous. 

Afin de préparer les visites, rangez votre logement, faites un peu de ménage et retirez vos effets personnels. Une décoration soignée et neutre permettra aux potentiels acquéreurs de pouvoir se projeter. Si vous en avez la possibilité, réalisez de petits travaux de rénovation, comme du home staging, par exemple.

Lors des visites, les acheteurs vous poseront tous un tas de questions. Anticipez-les et préparez-les pour pouvoir répondre rapidement. Donnez un maximum d’informations sur le quartier, les commerces présents, la proximité des transports en commun.

Laissez-les faire le tour et revenir dans certaines pièces si c’est nécessaire. 

Faites leur part du Dossier de Diagnostic Technique que vous avez préparé en amont, cela les mettra en confiance et jouera fortement dans leur décision d’achat. 

Après les visites, vous risquez d’avoir des réponses des visiteurs qui auront sans doute d’autres questions ou qui voudront peut-être visiter une seconde fois. Soyez donc disponible, la vente se passera mieux par la suite. 

Nous vous déconseillons de faire des visites collectives, les acheteurs ne se sentiront pas à l’aise et ne pourront pas se projeter. 

Etape 5 : Négociation et offre d’achat 

Une fois les visites effectuées, vous recevrez des offres d’achat rédigées par les potentiels acquéreurs. 

Bon à savoir : Une offre d’achat n’a aucune valeur légale. Une fois que cette offre est validée, c’est seulement la signature de la promesse de vente, signée par les deux parties, qui aura une valeur juridique. 

Certaines seront à un prix inférieur, à vous de négocier ou d’étudier à nouveau votre prix, pour lui faire une contre-proposition ou accepter simplement. Si celle-ci est au prix indiqué, vous n’avez plus qu’à accepter et la prochaine étape sera la signature du compromis de vente chez le notaire. En revanche, s’il y a plusieurs offres d’achat au prix indiqué, vous devrez étudier les profils des acheteurs pour choisir celui qui vous convient le plus. 

Vous pouvez alors signer une promesse de vente, fixant les conditions et les modalités de la transaction, qui donne l’avantage au futur acquéreur. En effet, le propriétaire s’engage auprès de l’acheteur choisi, à lui vendre son bien au prix déterminé. Il lui est donc interdit de proposer le bien à d’autres acquéreurs ou d’annuler la vente. Tandis que l’acheteur peut encore décider s’il souhaite acheter le bien en question ou non. Vous pouvez effectuer l’opération devant un notaire ou entre particuliers, ce qui s’appelle un acte sous seing privé. 

L’acheteur quant à lui donne 10% du prix de vente lors de la signature en tant que indemnité d’immobilisation. Elle sera déduite du montant versé pour l’achat si l’acheteur choisit d’acheter. L’acheteur, comme dit précédemment peut renoncer à l’achat mais ne pourra récupérer les 10% du prix d’achat, qui seront donnés à titre de dommages et intérêts pour le vendeur. 

De plus, la promesse de vente doit être enregistrée au service des impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature. Le montant des droits d’enregistrement, à la charge de l’acquéreur, est de 125€.

Cet accord a une réelle valeur juridique. Il constitue donc un contrat entraînant des obligations pour les deux parties. Même si celui-ci n’est pas légalement obligatoire, ce document peut être indispensable. 

La promesse de vente doit contenir les éléments suivants : 

  • L’identité des deux parties
  • La description du bien immobilier et sa situation ;
  • Le prix de vente ;
  • La durée de validité de la promesse
  • Le montant des indemnités d’immobilisation 
  • Les frais annexes
  • Le plan de financement 
  • Les conditions suspensives et le droit de rétractation 
  • Les documents annexes, comme le DDT par exemple
  • La signature des 2 parties.

Etape 6 : Rédiger le compromis de vente 

Une fois que vous avez trouvé votre acquéreur, que vous vous êtes mis d’accord sur le prix de vente et les modalités de paiement alors c’est le moment de rédiger et signer le compromis de vente. Vous allez alors vous demander comment rédiger un compromis de vente entre particuliers ? Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente engage conjointement le vendeur et l’acheteur jusqu’à la signature chez le notaire. L’acheteur verse entre 5 et 10% du prix de vente lors de la signature en tant que dépôt de garantie, déduit du montant versé lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Il est préférable de signer le compromis devant un notaire, cela apporte une sécurité pour les deux parties. Le notaire pourra ensuite engager les démarches administratives nécessaires suite à la signature.  Mais ce n’est pas obligatoire, le compromis peut être signé “sous seing privé”, entre particuliers. 

Vous pouvez faire le choix de ne pas signer de promesse de vente mais directement le compromis de vente afin de vous assurer que le futur acquéreur s’engage à acheter votre bien. 

Le compromis de vente doit reprendre en parti les mêmes éléments listés plus haut : 

  • L’identité des deux parties
  • La description du bien immobilier et sa situation ;
  • Le prix de vente ;
  • Les frais annexes
  • Le plan de financement 
  • Les conditions suspensives et le droit de rétractation 
  • Les documents annexes, comme le DDT par exemple
  • La signature des 2 parties.

Etape 7 : La signature de l’acte authentique de vente 

3 mois après avoir signé le compromis de vente, vient le moment pour signer l’acte de vente chez le notaire et ainsi remettre les clés de votre ancien logement. Vous devez convenir d’une date de rendez-vous avec le futur acquéreur, une fois que celui-ci ait obtenu l’aval de la banque pour le financement. La vente est actée une fois que les deux parties ont signé l’acte. 

L’acte authentique de vente est un contrat juridique qui reprend les conditions de vente fixées par les deux parties dans l’avant-contrat de vente (compromis de vente). 

Faire appel à un notaire permet donc l’authentification de ce contrat et de sécuriser le titre de propriété. 

Avant la signature, l’officier public lit l’acte de vente et répond aux questions des parties puis,  une fois cette étape réalisée, l’acquéreur et le vendeur peuvent signer le contrat. Ainsi le transfert de propriété s’effectuera, le paiement du prix du bien, déduit du montant versé lors du compromis de vente, sera déclenché et les clés seront remises.. L’acte est ensuite transmis au SPF (service de la publicité foncière), qui le renvoie après plusieurs mois et l’acheteur reçoit son titre de propriété.

Quels sont les avantages et inconvénients à vendre entre particuliers ? 

En effet, toutes décisions est à peser au préalable. Étudiez les avantages et les inconvénients en fonction de vos besoins afin de choisir la solution la plus adéquate. 

Économiser les frais d’agence

Comme vous le savez, il existe deux possibilités pour commercialiser un bien immobilier. Le faire soi-même ou passer par un intermédiaire, soit une agence immobilière. Bien que la solution de l’agence immobilière permette de ne plus se soucier de la vente, elle représente un coût important. En général, les frais d’agence s’élèvent à 5 à 10% du prix de vente.

C’est pourquoi, pour vendre son bien, on peut être tenté de le faire par soi-même et ainsi percevoir l’intégralité du produit de la vente du bien immobilier (hormis les frais de notaire, qui sont incompressibles et le coût des diagnostics techniques) dont on est en possession. L’économie des frais d’agence est d’ailleurs le principal argument mis en exergue par les vendeurs qui souhaitent vendre entre particuliers.

Fixer librement le prix de vente

De plus, ce n’est pas le seul avantage.  En effet, les vendeurs indépendants cherchent aussi à maîtriser la commercialisation de leur bien. Que ce soit au niveau du prix de vente, qu’ils veulent fixer eux-mêmes, ou bien de leur annonce, qu’ils veulent rédiger eux-mêmes. Dans tous les cas, vendre seul, entre particuliers, c’est avoir la main sur l’entièreté de la commercialisation et de la vente y compris lors des phases de visites du bien et de négociation du prix.

Mais pour fixer un prix de vente raisonnable, faites un maximum de recherches ! 

La vente mènera à un échec si vous fixez un prix de vente trop élevé. Même si on a tous tendance à vouloir maximiser sa plus value immobilière, il faut cependant se mettre au niveau des prix pratiqués sur le marché. 

Aujourd’hui, on retrouve de plus en plus d’outils gratuits et sans engagement en ligne pour pouvoir estimer la valeur de son logement. Si vous ne souhaitez pas débourser plus d’argent, ceci constitue une bonne alternative. 

À savoir : La réussite d’une vente immobilière dépend beaucoup du prix de vente qui doit être le fruit d’une estimation fidèle et aussi de la qualité de l’annonce.

Mais attention, fixer son prix librement peut être perçu comme un avantage mais aussi comme un inconvénient. Des erreurs sont souvent commises, ce qui peut ralentir considérablement la vente de son bien. 

Etre autonome 

En choisissant l’option de vendre son bien seul, vous avez l’avantage de vous organiser comme vous le souhaitez. Vous rédigez vous-même votre annonce, vous gérez vous même les appels, messages et mails que vous allez recevoir, vous organisez vous-même votre planning de visites. Entre autres, vous avez la main sur tout le processus de vente. 

Mais comme le point précédent, cela peut aussi constituer un inconvénient. Vous allez recevoir un nombre d’appels inimaginable. Entre particuliers, qui sont réellement intéressés par votre bien et professionnels, qui vous démarcheront pour pouvoir vous faire signer un mandat de vente, vous allez devoir faire preuve de beaucoup de patience et d’organisation. 

Cela vous prendra du temps et il faut être sûr d’en avoir assez ! 

Lors des démarches administratives, telles que la gestion des offres d’achat, la rédaction de la promesse de vente ( si vous souhaitez en faire une ) ou encore la rédaction du compromis de vente, vous allez devoir être très méticuleux, notamment sur tous les documents à fournir. Pour cela, faites preuve d’anticipation et réunissez-les au fur et à mesure. 

Quels sont les risques d’une vente immobilière entre particuliers ? 

Vendre son bien sans l’aide d’un professionnel peut vous exposer à certains risques. 

En effet, il faut faire attention à qui vous laissez entrer dans votre maison. Des personnes pourront se faire passer pour de potentiels acquéreurs, visiter votre logement et par la suite organiser un cambriolage. Pour éviter un maximum ce type de situation, il faut analyser en amont le comportement des acheteurs lors de la première prise de contact, posez leur des questions précises sur leurs intentions, sur leurs besoins, etc… Mais, eux aussi doivent poser des questions et montrer un réel intérêt pour votre bien. Ainsi vous pourrez faire le tri. Malheureusement c’est une question de ressenti donc faites attention.

Un autre risque, choisir son diagnostiqueur pour obtenir les certificats nécessaires. L’acquéreur pourra se retourner contre vous s’il découvre un vice caché, même si la vente a été conclue. Il sera donc en droit d’annuler la transaction ou de demander une réduction du prix de vente. 

C’est pour cela que le diagnostiqueur doit être certifié par un organisme accrédité COFRAC (Comité Français d’Accréditation) et disposant des assurances requises. 

Pour vous aider à trouver un diagnostiqueur professionnel, vous pouvez consulter un annuaire en ligne disponible sur le site du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. 

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour pouvoir vendre seul votre logement. A vous de choisir quelle option vous convient le mieux. 

Vous souhaitez vendre votre bien sans investir ni d’argent ni de temps ? Very Nice Place est un site d’annonces immobilières de particuliers 100% gratuit et sans engagement qui réalise pour vous les photos professionnelles et la visite virtuelle de votre bien ! N’attendez-plus !

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