Qu’est ce qu’un compromis de vente ?

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Le compromis de vente, ou l’avant contrat de vente, fait suite à l’offre d’achat ou, à défaut, aux visites. Il existe 2 types d’avant-contrats : le compromis de vente et la promesse de vente. Les deux ont le même but : avancer dans le processus de vente mais n’ont pas les mêmes conditions d’engagement pour l’acheteur et pour le vendeur. Dans cet avant-contrat figure notamment les clauses suspensives de la vente qui permettront ou non à la vente de se poursuivre. Il est donc fondamental et doit être l’objet d’une attention particulière des 2 parties de la vente.

Dans le compromis de vente, on retrouve plusieurs délais concernant les conditions suspensives, le délai bancaire et la signature finale. Ces délais sont flexibles à la seule condition que les 2 parties aient donné leur accord. Le contrat sera caduque si les délais ne sont pas respectés par simple négligence ou par mauvaise foi.

Quelles différences entre compromis de vente et promesse de vente ?

Si la promesse de vente et le compromis de vente sont 2 types d’avant contrat et ont donc la même place dans le processus de vente immobilière, ils n’ont pas les mêmes effets. Ainsi, engagements qu’ils induisent pour le vendeur et l’acheteur ne sont pas les mêmes. 

Les différences entre la promesse de vente et le compromis de vente :

La promesse de vente ou “promesse unilatérale de vente”Le compromis de vente ou “promesse synallagmatique de vente”
Le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur avec un prix déterminé et un délai de validité de la promesseLe vendeur comme l’acheteur s’engagent à réaliser la vente avec un prix déterminé
Le vendeur ne peut pas changer d’avis pendant ce délaiLe vendeur ne peut pas changer d’avis
L’acheteur donne 10% du prix de vente lors de la signature en tant que indemnité d’immobilisation. Elle sera déduite du montant versé pour l’achat si l’acheteur choisit d’acheter.L’acheteur verse entre 5 et 10% du prix de vente lors de la signature. Il s’agit d’un dépôt de garantie qui sera déduit du montant versé lors de la signature de l’acte authentique de vente.
L’acheteur peut renoncer à l’achat mais ne pourra récupérer les 10% du prix d’achat versés lors de la promesse (qui seront donnés à titre de dommages et intérêts pour le vendeur)L’acheteur ne peut pas renoncer à l’acquisition
Les droits d’enregistrements de la promesse s’élèvent à 125€ (payés par l’acheteur)Pas de frais pour faire enregistrer le compromis de vente

Les clauses suspensives :

L’avant-contrat de vente (promesse ou compromis) contient des clauses suspensives. Ces clauses sont des verrous de sécurité qui permettent d’annuler le contrat dans certains cas précis. Lorsque une clause suspensive n’est pas levée, elle fait annuler le contrat. Le dépôt de garantie est alors rendu à l’acheteur.

La clause la plus répandue est la clause suspensive d’obtention de crédit. Elle permet à l’acheteur de faire annuler la vente s’il ne parvient pas à obtenir un crédit dans le délai fixé. En règle générale, le délai oscille entre 45 jours et 60 jours (le minimum possible étant 45 jours). En revanche, il doit être en mesure de prouver qu’il a tenté sérieusement de l’obtenir.

Nous retrouverons également : 

  • Le droit de préemption d’un locataire 
  • L’absence de préemption d’une collectivité locale
  • L’absence de servitude
  • La condition suspensive d’urbanisme 
  • La purge des hypothèques par le vendeur 
  • L’obtention d’un permis de construire

Comment se passe une signature de compromis de vente ?

La signature du compromis de vente représente l’étape la plus importante dans le processus de vente. Elle va fixer l’accord entre le vendeur et l’acquéreur. Le notaire va donc s’occuper des formalités préliminaires à la signature de l’acte de vente. L’acheteur et le vendeur vont se retrouver 3 mois plus tard pour signer l’acte de vente définitif chez le notaire.

Dans un premier temps, l’acheteur et le vendeur doivent s’être mis d’accord sur  “le prix et sur le chose”. Une fois que l’offre d’achat ou qu’une contre-propositions a été acceptée par l’autre partie, à l’écrit ou à l’oral, le compromis de vente intervient. 

Une préparation préalable à la signature est nécessaire pour être prêt le jour j. 

Afin d’anticiper les clauses et conditions du contrat, des délais sont prévus avant la signature du contrat. Cette préparation vous permet de réunir tous les documents qui devront être annexés au compromis de vente tels que le dossier de diagnostics techniques ou des documents relatifs à la copropriété.

Le dossier de diagnostics techniques

Lors de la visite, l’acheteur doit pouvoir voir le dossier avant de signer le compromis afin d’acheter en toute connaissance de cause. Pour cela, le vendeur doit présenter le diagnostic de performance énergétique. Afin d’obtenir un dossier de diagnostic technique, le vendeur doit se charger au préalable de faire appel à un diagnostiqueur professionnel. Ainsi il pourra regrouper l’ensemble des différents diagnostics qui attestent de la performance énergétique de son bien et le montant des charges à prévoir. Ce dossier est ensuite annexé au compromis de vente.

Choisir le notaire

La signature d’un compromis de vente ne se déroule pas nécessairement devant un notaire. Un compromis peut être signé “sous seing privé”, notamment lorsque la vente se passe entre particuliers. Mais signer chez le notaire amène une certaine sécurité pour le vendeur et pour l’acheteur en apportant leurs expertises en droit immobilier. La procédure est assez complexe et la réaliser avec un notaire vous permettra de ne commettre aucune erreur.

Généralement le vendeur fait appel à son notaire ou un notaire proche de son lieu de résidence. Mais l’acquéreur peut également proposer son notaire. Les deux notaires peuvent travailler ensemble, en représentant les intérêts de leur client. 

Signature à distance 

Depuis la crise sanitaire, la “signature à distance devant un notaire” a été mise en place afin d’éviter le ralentissement des procédures de vente et permettre aux vendeurs et acheteurs de signer les actes sans se rendre chez le notaire. En effet, les notaires se sont équipés du matériel nécessaire pour permettre la dématérialisation des actes. 

Hors crise sanitaire vous pouvez toujours avoir recours à la procuration si vous ne souhaitez pas vous rendre chez le notaire. 

Il y a deux types de procuration : la procuration à un tiers et la procuration à un notaire. 

Le tiers qui sera chargé de la signature en votre nom du compromis de vente et de tous les actes immobiliers s’appelle le mandataire. Il doit posséder la capacité juridique pour pouvoir signer à votre place. 

Pour pouvoir fournir la procuration à un notaire, il faut se déplacer chez le notaire et rédiger une procuration. Il se déplacera ensuite chez le notaire de l’acquéreur afin de signer en votre nom le compromis de vente et ainsi finaliser la vente. 

La procuration peut être faite devant le notaire ou la mairie mais aussi de manière numérique pour faire certifier sa signature.

Elle doit faire apparaître plusieurs points essentiels : 

  • Les identités des parties prenantes 
  • Le prix et modalités de paiement 
  • Les informations concernant le bien
  • L’engagement en question ainsi que l’acte pouvant être signé par le mandataire
  • Les conditions particulières de la vente 

Combien de temps entre compromis et vente ?

Une fois le compromis signé, il faut attendre plusieurs mois jusqu’à l’acte de vente, environ 3 à 6 mois. Ce délai est relativement long pour que toutes les clauses suspensives soient vérifiées. Ce délai peut aussi être fixé dans le contrat.

Peut-on refuser un compromis de vente ?

Tout d’abord, lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur a droit à un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai est incompressible et durant cette période l’acheteur peut renoncer au bien sans pénalités. Le décompte des 10 jours commence à partir du lendemain où le notaire a remis l’acte de vente, mais l’ensemble des pièces à fournir doit être remise au plus tard le jour de la signature. Sinon, le délai commencera le lendemain de la réception de toutes les pièces requises. Une prolongation de délai peut être prévue si les 2 parties sont d’accord lors de la signature du compromis de vente. En revanche, passé ce délai, toute rétractation injustifiée de l’acheteur entraînera des pénalités. Si l’acheteur renonce à la vente, il doit adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception au vendeur lui informant de sa décision. 

À retenir : Le délai de rétractation commence le lendemain du jour où l’acheteur a reçu toutes les pièces du dossier de vente. Si toutes les pièces du dossier de vente sont en possession de l’acheteur lors de la signature de l’avant-contrat de vente, alors le délai de rétractation commence le lendemain.

L’autre possibilité de rétractation pour les 2 parties est qu’une clause suspensive ne puisse être levée. Toutefois, il doit s’agir d’un événement indépendant de la volonté de l’acheteur ou du vendeur qui entre dans le champ d’effet d’une clause suspensive du contrat. En effet, l’avant-contrat de vente prévoit déjà les clauses suspensives.

Le montant à verser lors du compromis de vente

Lors de la signature du compromis de vente, le vendeur demande à l’acheteur de verser une partie de prix (environ 10%) en tant que dépôt de garantie du compromis de vente. Il est fortement conseillé de fixer ce prix préalablement afin d’être certain que l’acheteur dispose des fonds nécessaires.

C’est au moment de la signature chez le notaire que l’acheteur va verser la somme par virement bancaire sur le compte du notaire. Cette somme sera momentanément indisponible afin de protéger la vente, jusqu’à ce que celle-ci soit définitive.

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