Les conditions suspensives du compromis de vente

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Les clauses suspensives peuvent annuler la vente même après la signature du compromis de vente chez le notaire. En d’autres termes, ce sont des conditions, dépendantes d’un tiers parti, à réaliser obligatoirement avant la signature de l’acte de vente. Parmi elles figurent la clause d’obtention d’un prêt immobilier auprès d’une banque. Cette clause est la plus courante car dans la majorité des transactions immobilières, l’acquéreur ne dispose pas de fonds propres suffisants pour réaliser la transaction sans obtenir de prêt immobilier.

Validité des conditions suspensives 

Les clauses suspensives ont donc pour objet de protéger le vendeur et l’acquéreur des facteurs tiers à leur bon vouloir qui peuvent empêcher la vente. Elles ne permettent cependant pas de se dédouaner des responsabilités liées au compromis de vente sans payer de dommages et intérêts au contrepartie. Aucune des deux parties ne doit volontairement exercer d’actions visant la non-réalisation d’une des clauses afin d’annuler la vente.

Un délai de réalisation des clauses est établi à la signature du compromis de vente et la transaction ne pourra avoir lieu que suite à la réalisation de l’intégralité des clauses dans les temps impartis.

Quelles clauses lors d’un compromis de vente ? 

La condition suspensive la plus fréquente, l’obtention d’un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire, protège l’acquéreur contre l’obligation d’acheter le bien s’il n’obtient pas de prêt pour financer son achat. C’est la seule clause suspensive obligatoire dans le compromis de vente à l’exception des cas (rares) où l’acquéreur dispose de suffisamment de fonds propres pour acheter le bien sans obtenir de prêt, dans lequel cas il doit renoncer expressément à la condition suspensive d’obtention de prêt en ajoutant une clause correspondante dans le compromis de vente.

Additionnellement, des clauses suspensives non-obligatoires permettent de garantir le bon déroulement de la vente pour le vendeur et l’acheteur. Dans tous les cas, pour faire valoir la non-réalisation d’une condition suspensive et faire annuler l’avant-contrat, l’acquéreur doit fournir par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur les documents prouvant leur non-réalisation.

Conditions suspensives d’obtention de prêt

Comme mentionné auparavant, la conditions suspensive d’obtention de prêt permet à l’acquéreur de se protéger contre l’obligation d’acheter le bien s’il n’obtient pas de prêt immobilier auprès d’une banque. Cette clause doit décrire le projet de financement tel qu’il sera présenté aux banques. Il doit comprendre : le montant à financer, l’apport personnel, le taux d’intérêt maximum, les échéances de remboursement.

En cas de non-réalisation de la clause, l’acquéreur doit fournir au vendeur le refus de trois banques différentes aux conditions mentionnées dans la clause. Si tel n’est pas le cas, la clause sera considérée comme réalisé. Et l’acquéreur ne pourra se libérer de ses engagements en invoquant la non-réalisation. Il devra donc payer des dommages et intérêts au vendeur s’il ne procède pas à l’achat.

Selon la loi, la durée de la clause suspensive d’obtention de prêt est fixée à un mois minimum. En pratique, ce délai n’est pas toujours adapté à l’activité des banques. Un délai d’au moins 45 jours est donc plus souvent accordé pour la réalisation de cette clause. Ceci afin de permettre à l’acquéreur d’effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son prêt.

Absence de préemption

Lors de la vente d’un logement loué, les locataires, puisque bénéficiaires du logement qu’ils occupent, ont priorité sur l’achat. La préemption offre la priorité d’achat à une personne physique ou morale selon certains critères définis dans le Code Civil. Les communes et collectivités locales peuvent bénéficier de ce droit de préemption. Elles y ont recours lorsqu’elles souhaitent racheter des immeubles ou terrains à des fins d’intérêts public. 

C’est le rôle du notaire de vérifier si le droit de préemption sur le bien immobilier faisant objet de la vente existe. Ainsi que de s’assurer qu’aucun ayant-droit ne souhaite l’exercer. Cette pratique s’appelle purge du droit de préemption. 

Absence de servitudes 

Les servitudes sont des droits inaliénables liés à la propriété. Les servitudes les plus courantes sont les suivantes:

  • Le droit de passage, qui oblige le propriétaire du terrain à permettre à un autre propriétaire de passer sur son terrain pour accéder au sien ;
  • La servitude de puisage qui donne droit à un propriétaire de chercher de l’eau dans le puits de son voisin ;
  • celle de vue qui concerne la construction de fenêtre permettant la vue sur un terrain voisin ;
  • celle de canalisation, pour permettre le passage de canalisation dans le terrain voisin.

Vous l’aurez compris, les conditions suspensives d’absence de servitude permettent à l’acquéreur d’avoir pleinement connaissance des attributs du bien immobilier et du terrain qu’il envisage d’acheter.

Absence d’hypothèque supérieure au prix vente

Clause rare concernant les cas où une hypothèque est supérieure au montant du prix de vente. Dans ce cas, le propriétaire est dans l’impossibilité de se libérer du bien. La vente ne peut pas avoir lieu, l’avant-contrat s’annule donc. 

Réalisation d’une vente immobilière

Cette clause concerne les cas où l’acquéreur souhaite préalablement finaliser la vente d’un bien qu’il possède afin de financer la nouvelle transaction. Cette clause intervient si l’acquéreur ne contracte pas de crédit relais auprès de la banque. La clause rendra donc caduque le compromis de vente si l’acquéreur ne parvient pas à vendre son propre bien.

Non-réalisation des conditions suspensives

La vente s‘annule dans le cas où l’une des clauses suspensives ne se réalise pas avant l’acte notarié de la signature de l’acte de vente. L’intégralité des sommes versées par les deux parties en guise de bonne foi est remboursée à chacun. Aucune pénalité ne s’applique. Aucune partie n’est en mesure de demander des dommages et intérêts ou de forcer l’exécution de la vente. 

Dans le cas contraire, si l’ensemble des conditions suspensives se réalisent, alors il n’y a plus d’obstacles à la réalisation de la vente du bien. Les deux parties peuvent procéder à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

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