Tout savoir sur le compromis de vente

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Le compromis de vente, ou l’avant contrat de vente, fait suite à l’offre d’achat ou, à défaut, aux visites. Il existe 2 types d’avant-contrats : le compromis de vente et la promesse de vente. Les deux ont le même but : avancer dans le processus de vente mais n’ont pas les mêmes conditions d’engagement pour l’acheteur et pour le vendeur. Dans cet avant-contrat figure notamment les clauses suspensives de la vente qui permettront ou non à la vente de se poursuivre. Il est donc fondamental et doit être l’objet d’une attention particulière des 2 parties de la vente.

Les différences entre la promesse de vente et le compromis de vente

Si la promesse de vente et le compromis de vente sont 2 types d’avant contrat et ont donc la même place dans le processus de vente immobilière, ils n’ont pas les mêmes effets. Ainsi, engagements qu’ils induisent pour le vendeur et l’acheteur ne sont pas les mêmes. Lors de la signature de l’avant-contrat de vente, le vendeur doit apporter le dossier de vente complet.

Les différences :

La promesse de vente ou “promesse unilatérale de vente”Le compromis de vente ou “promesse synallagmatique de vente”
Le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur avec un prix déterminé et un délai de validité de la promesseLe vendeur comme l’acheteur s’engagent à réaliser la vente avec un prix déterminé
Le vendeur ne peut pas changer d’avis pendant ce délaiLe vendeur ne peut pas changer d’avis
L’acheteur donne 10% du prix de vente lors de la signature en tant que indemnité d’immobilisation. Elle sera déduite du montant versé pour l’achat si l’acheteur choisit d’acheter.L’acheteur verse entre 5 et 10% du prix de vente lors de la signature. Il s’agit d’un dépôt de garantie qui sera déduit du montant versé lors de la signature de l’acte authentique de vente.
L’acheteur peut renoncer à l’achat mais ne pourra récupérer les 10% du prix d’achat versés lors de la promesse (qui seront donnés à titre de dommages et intérêts pour le vendeur)L’acheteur ne peut pas renoncer à l’acquisition
Les droits d’enregistrements de la promesse s’élèvent à 125€ (payés par l’acheteur)Pas de frais pour faire enregistrer le compromis de vente
Les différences entre la promesse de vente et le compromis de vente

Les clauses suspensives :

L’avant-contrat de vente (promesse ou compromis) contient des clauses suspensives. Ces clauses sont des verrous de sécurité qui permettent d’annuler le contrat dans certains cas précis. Lorsque une clause suspensive n’est pas levée, elle fait annuler le contrat. Le dépôt de garantie est alors rendu à l’acheteur.

La clause la plus répandue est la clause suspensive d’obtention de crédit. Elle permet à l’acheteur de faire annuler la vente s’il ne parvient pas à obtenir un crédit dans le délai fixé. En règle générale, le délai oscile entre 45 jours et 60 jours (le minimum possible étant 45 jours). En revanche, il doit être en mesure de prouver qu’il a tenté sérieusement de l’obtenir.

Peut-on se retirer de la vente après avoir signé l’avant-contrat de vente ?

Tout d’abord, lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur a droit à un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai est incompressible et pendant celui-ci l’acheteur peut renoncer au bien sans pénalités. La délai peut rallonger si les 2 parties sont d’accords lors de la signature du compromis de vente. En revanche, passé ce délai, toute rétractation injustifiée de l’acheteur entraînera des pénalités.

Bon à savoir. Le délai de rétractation commence le lendemain du jour où l’acheteur a reçu toutes les pièces du dossier de vente. Si toutes les pièces du dossier de vente sont en possession de l’acheteur lors de la signature de l’avant-contrat de vente, alors le délai de rétractation commence le lendemain.

L’autre possibilité de rétractation pour les 2 parties est qu’une clause suspensive ne puisse être levée. Toutefois, il doit s’agir d’un événement indépendant de la volonté de l’acheteur ou du vendeur qui entre dans le champ d’effet d’une clause suspensive du contrat. En effet, l’avant-contrat de vente prévoit déjà les clauses suspensives.

Comment se répartissent les taxes liées au logement ?

C’est l’habitant du logement au 1er janvier qui prend en charge la taxe foncière et la taxe d’habitation en principe.

En effet, la taxe foncière se répartit généralement au “prorata temporis” entre l’acheteur et le vendeur. Ce qui signifie que les 2 parties paient le montant de la taxe foncière en fonction du temps durant lequel ils ont occupé le logement. Cette répartition est prévue dans une clause du compromis de vente.

Bien souvent l’acheteur paie dès la signature, bien que le vendeur n’ait pas encore reçu l’avis d’imposition. En effet, les vendeurs ont du mal à récupérer la part que l’acheteur leur doit selon la clause de répartition au “prorata temporis” car l’avis d’imposition ne leur parvient que des mois après. C’est pourquoi ils demandent un remboursement anticipé à l’acheteur dès la signature du compromis de vente. On calcule ce remboursement anticipé à partir du montant de taxe foncière payé par le vendeur l’année d’avant.

C’est l’occupant du logement au 1er janvier de l’année qui se doit de payer la taxe d’habitation entièrement. C’est donc toujours le vendeur qui règle la taxe d’habitation du logement qu’il a vendu dans l’année. L’acheteur, quant à lui, s’acquitte de la taxe d’habitation de son ancien logement.

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