Les diagnostics techniques immobiliers

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Lors d’une vente ou même de la mise en location d’un bien, il est obligatoire de fournir les diagnostics techniques à votre futur acheteur. En effet, depuis 1997, ce dossier est devenu obligatoire pour pouvoir effectuer une transaction immobilière. Tous ces documents sont regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique DDT).  Ces documents ont pour but d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. Certains documents sont indispensables pour la constitution du dossier mais le nombre varie selon la superficie du bien, la date de construction et la localisation. 

Pourquoi réaliser des diagnostics techniques?

Outre l’aspect légal d’information du futur acquéreur (vous aurez l’obligation de fournir ces diagnostics lors de la signature du compromis de vente), vous avez également un intérêt personnel à réaliser ces diagnostics en amont  du processus de vente. Nous vous conseillons de faire ce dossier diagnostic technique avant de commencer les visites, ceci pour 2 raisons :

  1. Il est nécessaire d’indiquer dans votre annonce le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ainsi que la surface Carrez. Ce sont deux éléments indispensables afin d’évaluer correctement le prix de votre bien immobilier.
  2. Lors des visites, plus vous aurez d’éléments à fournir au futur acquéreur, plus ce dernier sera mis en confiance et pourra vous faire une offre rapidement. Il est également primordial de vérifier la surface loi Carrez afin d’éviter que votre acheteur négocie à la baisse le prix d’achat après avoir trouvé une différence entre la surface indiquée et la surface loi Carrez.

Enfin, ces diagnostics peuvent vous protéger en cas de suspicions de vices cachés dans le bien immobilier que vous avez vendu. Le but est de mesurer le risque d’un bâtiment, d’analyser la sécurité de vos installations. Mais, en aucun cas ces diagnostics ne vous obligent à réaliser des travaux, comme dit précédemment ils sont seulement et purement à titre informatif pour l’acquéreur.

Les diagnostics techniques obligatoires

Afin d’y voir plus clair, nous dresserons une liste des documents obligatoires à fournir lors du dossier de vente.

Le dossier de diagnostic technique doit contenir :

La surface Loi Carrez 

Ce diagnostic est obligatoire pour tous types de bien présents en copropriété. En effet, concernant les maisons individuelles ce diagnostic n’a pas besoin d’être fourni. Il permet de calculer la superficie de votre bien avec précision, cela comprend la surface de plancher des locaux clos et couverts situé sous une hauteur sous plafond d’au moins 1m80, après avoir déduit les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers, les embrasures des portes et des fenêtres.

L’état de l’installation intérieure d’électricité 

Tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans sont concernés par le diagnostic électrique. Vous devez faire appel à un professionnel pour qu’il puisse faire les vérifications nécessaires et ainsi vous remettre le document de conformité, dont la durée de validité est de 3 ans.Ce document a pour but d’informer sur la sécurité de votre logement. Mais en aucun cas le vendeur a l’obligation de faire des travaux pour remettre en état l’installation électrique. En effet, c’est à l’acquéreur de négocier le prix du bien en fonction de l’état actuel. 

L’état de l’installation intérieure de gaz « naturel » 

De la même manière que le diagnostic électrique, si votre installation a plus de 15 ans, ce document sera obligatoire. Le diagnostiqueur fera l’état de l’installation du gaz et vous remettra le certificat de conformité qui lui aussi sera valable 3 ans. 

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ou simplement le diagnostic plomb

Si votre logement est situé dans un immeuble dont la construction a été réalisée avant Janvier 1949 vous serez dans l’obligation de fournir ce diagnostic. Un expert doit analyser les endroits où se trouve de la peinture. En effet, avant 1949, les peintures pouvaient contenir du plomb. La durée de validité varie en fonction de la surface habitable de votre logement. S’il y a présence de plomb, le certificat sera valable 1 an si cela concerne une vente et 6 ans pour une location. Toutefois, s’il n’y a pas de plomb, le certificat aura une durée de validité illimitée.

L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante

Ce document est obligatoire pour tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il concerne autant les lots en copropriété des immeubles que les maisons individuelles. Toutes les analyses d’amiante réalisées avant Janvier 2013 ont une durée de validité illimitée. Si ce n’est pas le cas, il faudra refaire faire un diagnostic par un expert.

L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment 

Ce document doit être réalisé lorsque le logement est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral. Vous pouvez consulter une cartographie afin de savoir où vous êtes situé. Vous pouvez aussi contacter la préfecture pour en savoir plus. 

L’état relatif à la présence de termites doit être réalisé pour les maisons individuelles et les parties privatives des lots de copropriétés des immeubles. 

Mais ce diagnostic a une durée de validité de seulement 6 mois

L’état des risques naturels et technologiques 

Le futur acquéreur doit être informé par le propriétaire des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques,…). Pour ce faire, un diagnostic état des risques et pollutions doit être joint au DDT. 

Le propriétaire a l’obligation de fournir un état des risques et pollutions si son bien est situé dans une zone exposée au risque. La liste des communes concernées est fixée par des arrêtés préfectoraux. De plus vous trouverez la liste des documents que le propriétaire peut remplir pour attester de l’état des risques et pollutions. Sa durée de validité est de 6 mois.

L’état des installations d’assainissement non collectives 

Ce diagnostic concerne tous les logements qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, qui doivent être équipés d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Ce diagnostic permet de vérifier si l’installation de collecte des eaux usées est conforme. Il est devenu obligatoire depuis Janvier 2011. Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.

Le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE).

Enfin, le dernier diagnostic et pas des moindres, le diagnostic performance énergétique, permettant de mesurer la consommation énergétique de votre logement ainsi que son taux d’émission de gaz à effet de serre. 

Il est devenu obligatoire de le faire apparaître dans votre annonce immobilière depuis Janvier 2011. Afin de pouvoir augmenter la valeur de votre bien, vous pouvez réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Ceci constitue un réel atout pour la vente aujourd’hui. 

Le DPE est valable 10 ans.

Bon à savoir : Les diagnostics de vente pour une maison ou un appartement sont légèrement différents puisqu’un diagnostic de la surface Carrez est obligatoire en copropriété.

Combien de temps sont valables les diagnostics immobiliers ?

Afin de vous résumer les durées de validité des différents diagnostics, nous vous les avons regroupées dans ce schéma.

Bon à savoir : Les diagnostics ont des durées de validité différentes. C’est pourquoi il est recommandé de regrouper vos anciens diagnostics pour vérifier, avant d’entamer le processus de vente, s’ils sont encore valables, avant de prendre rendez-vous avec un diagnostiqueur professionnel.

Qui fait les diagnostics immobiliers ?

En effet, les diagnostics techniques doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel mis à part le diagnostic des risques naturels et technologiques qui peut être effectué par le propriétaire ou encore le diagnostic Loi Carrez. Mais attention, il en sera de votre responsabilité si vous faites une erreur. Tandis que si vous faites appel à un professionnel, ce sera lui le responsable en cas d’erreur. En cas de litige avec le futur acquéreur, celui-ci pourra vous protéger. De plus, les réglementations évoluent et ils sont régulièrement formés afin de pouvoir rester compétents. 

Le diagnostiqueur doit être certifié par un organisme accrédité COFRAC (Comité Français d’Accréditation) et disposant des assurances requises. 

Les diagnostiqueurs doivent être capables de restituer les résultats des diagnostics et leurs conséquences mais aussi de donner des recommandations lorsque c’est nécessaire. Ils doivent également se caractériser par une indépendance qui permet une impartialité à l’égard du propriétaire 

Afin de trouver un diagnostiqueur professionnel, vous pouvez consulter un annuaire en ligne disponible sur le site du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. 

Combien coûte un diagnostic immobilier ?

Les tarifs n’étant pas réglementés, vous pouvez trouver une large fourchette de prix, avec des tarifs parfois très élevés car les diagnostiqueurs connaissent le caractère primordial de ces documents. Il est important lors du choix de votre diagnostiqueur de bien fixer avec lui le nombre de diagnostics à établir et le tarif exact de cette prestation. 

Dans le tableau suivant, vous pouvez observer les résultats d’une étude menée par Viadiagnostic qui établit une moyenne en France pour le coût de chaque diagnostic. Il est à noter que cette étude montre des écarts importants entre les régions. C’est en région parisienne que l’on peut trouver les meilleurs tarifs, sans doute en raison d’une concurrence plus importante qu’ailleurs.

Type de diagnosticAppartementMaison
Diagnostic Amiante98 €123 €
Diagnostic Plomb147 €210 €
Diagnostic Gaz110 €110 €
Diagnostic Energétique87 €113 €
Diagnostic de Performance Énergétique108 €120 €
Loi Carrez85 €110 €
Etat des Risques et PollutionsEntre 19 et 40 € (parfois offert)
Réalisable soi-même gratuitement
Diagnostic AssainissementDiagnostic effectué par les services de la commune
Non dépendant du diagnostiqueur
Le prix varie entre 100 et 150 € selon les communes
Pack vente (8 diagnostics)363 €440 €

Cette grille tarifaire vous est fournie à titre purement indicatif

Comment payer moins chers les diagnostics techniques?

Il est conseillé de commander l’ensemble des diagnostics chez le même prestataire. En effet, le diagnostiqueur aura à réaliser moins de déplacements et pourra vous proposer des tarifs plus intéressants, parfois jusqu’à 50% moins élevés.

Il est par ailleurs conseillé de prendre rendez-vous avec votre diagnostiqueur longtemps à l’avance. Cela vous permettra d’avoir plus de choix entre les professionnels et de comparer et influencer les prix. Cela vous évitera aussi d’être contraint de retarder la signature du compromis de vente au motif que vous n’avez pas encore effectué tous les diagnostics.

Pour vous donner un ordre d’idée, le prix d’une prestation comprenant l’ensemble de 7 diagnostics s’élève à 250€ pour un studio et peut aller jusqu’à 700€ pour un grand appartement. Le coût des diagnostics pour une maison sera généralement supérieur de 10% à 20%.

Bon à savoir : Il existe de nombreuses sociétés de diagnostic. Il est fortement recommandé de contacter plusieurs entreprises afin d’établir plusieurs devis. Cela vous permettra de comparer les prix et de déterminer quel est le diagnostiqueur le mieux adapté à votre situation.

Le nouveau DPE à partir de Juillet 2021

A partir du 1er juillet 2021, un nouveau DPE va être mis en place avec de nouvelles exigences en termes de performance énergétique des logements. Il a pour but de déterminer les logements considérés comme des passoires énergétiques et va permettre de lutter contre la location et l’achat de biens énergivores.

A compter de cette date, le nouveau DPE va devenir juridiquement opposable lors d’une vente immobilière. L’acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur s’il considère qu’il a subi des préjudices économiques (avec preuves à l’appui). 

Il comportera de nouvelles dispositions et indiquera notamment la consommation en énergie primaire du logement, les émissions de gaz à effet de serre et une estimation de la facture énergétique (comprenant chauffage, eau chaude et éclairage). Sa nouvelle méthode de calcul sera unique et sera transposée à tous les types de biens. Il sera donc plus fiable et plus facile à comprendre. L’étiquette (A à G) sera ainsi attribuée sur la base de ces trois indicateurs. 

Le nouveau DPE permettra d’évaluer les habitations à rénover prioritairement ou attribuer des aides. 

Tous les biens comportant l’étiquette F et G seront interdits à la location. De plus, à compter du Janvier 2022, les annonces immobilières devront faire apparaître l’étiquette énergétique et climatique ainsi que les estimations des consommations d’énergie du logement.

Les DPE qui auront été réalisés avant le 1er juillet 2021 seront valables jusqu’au 30 décembre 2024 et les DPE effectués à partir du 1er juillet 2021 devront respecter les nouvelles dispositions. 

Les bailleurs de logement dont l’étiquette E, F ou G, devront effectuer un nouveau DPE conforme pour connaître précisément le classement de leur bien. Ils ne pourront plus augmenter le loyer lors du changement de locataire. 

Les biens étiquetés F ou G, seront dans l’obligation de faire des travaux pour pouvoir remettre le logement en location ou en vente. 

Ce nouveau DPE apportera des recommandations pour réduire la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre, comme la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

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