Comment estimer le prix de mon bien immobilier ?

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L’estimation de votre bien immobilier constitue une étape fondamentale dans la vente. Pour vendre, vous devez estimer votre bien au “juste prix” car vous ne devez être ni trop au dessus du marché si vous souhaitez vendre votre votre bien, ni trop en dessous si vous ne souhaitez pas perdre d’argent.

Evaluer le marché autour de chez vous

Pour que votre vente se passe dans les meilleures conditions, vous devez impérativement estimer le prix de votre bien. Un prix trop élevé, par rapport au marché, repoussera les acquéreurs éventuels et ralentira donc la vente. Un prix trop faible constituerait un manque à gagner pour vous.

Pour estimer le prix de votre bien, il est nécessaire de comparer avec les prix de vente des biens de votre quartier. En 2017, l’Etat a rendu public la base de données contenant toutes les transactions immobilières en France des 5 dernières années. Cette base de données est accompagnée d’une carte interactive ce qui permet de retrouver rapidement les prix des biens vendus dans les environs de votre logement. Cette base de données est disponible sur le site Demande de Valeur Foncière.

Le ministère des finances a lui aussi mis en ligne un outil permettant de rechercher les prix au m² des biens vendus autour de chez vous. Il s’agit du Simulateur Patrim. Pour y accéder, une fois connecté à votre espace personnel, allez dans la rubrique “Données publiques” puis sélectionnez “Rechercher des transactions immobilières”. Vous avez ainsi accès à un outil de recherche des prix des biens vendus en France.

Se positionner sur le marché

Une fois que vous avez eu accès aux prix de vente des biens qui se situent dans l’environnement proche du vôtre, vous devez vous positionner sur le marché de l’immobilier de votre secteur et estimer votre bien immobilier. Il s’agit de relever les points forts et les points faibles de votre bien afin de déterminer le plus précisément le prix du m²

Voici donc les principaux points forts que peut avoir un logement :

  • Son exposition ;
  • Son emplacement et son accessibilité en transport en commun ;
  • La présence “d’annexes” comme un garage, une cave ;
  • La présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’une mezzanine qui ne sont pas comptés dans la superficie en loi Carrez ;
  • Le niveau d’équipement de l’immeuble (ascenceur, gardien, etc).

Voici les principaux points faibles d’un logement :

  • Une faible luminosité ;
  • Un environnement bruyant (rue, voisin, etc) ;
  • Des travaux à faire (rénovation, rafraîchissement). Pensez à réaliser certains travaux avant de vendre.

Les aspects suivant pourront représenter un avantage ou un inconvénient dans votre vente en fonction des situations :

  • L’étage de votre appartement : le rez de chaussée et le premier étage sont peu attractifs tandis que les étages supérieurs le sont plus (à condition qu’il y ait un ascenseur) ;
  • La vue depuis votre logement (une belle vue ou une vue sur des poubelles ne font pas le même effet).

Une fois que vous savez quels sont les points forts et les points faibles de votre logement, vous pouvez de nouveau estimer son prix en prenant en compte les impacts des différents points que vous avez relevés et ses avantages par rapport aux autres bien sur le marché.

Comment optimiser le prix de vente de mon bien ?

Il est possible d’augmenter le prix de votre bien sans sortir de la zone du “juste prix”. En effet la pratique du home staging permet de redonner de l’allure à votre logement à moindre coût. Le but est de réaliser des travaux simples, de surface qui rafraîchiront le look de votre logement. Par exemple, il est conseillé de repeindre les murs dans des couleurs neutres. Cela permet aux acheteurs qui visitent ou qui regardent les photos de se projeter plus facilement. C’est une première façon d’optimiser le prix de vente de votre bien, ce qui va influer sur l’estimation du prix de votre bien.

Le second point sur lequel vous pouvez vous reposer pour optimiser le prix de vente de votre bien est la qualité des photos sur votre annonce (et plus généralement l’annonce entière). En effet, selon l’étude réalisée par Redfin en 2015 aux Etats-Unis, un logement dont l’annonce a de belles photos se vend plus vite et plus cher qu’un logement dont l’annonce possède des photos de mauvaise qualité. Il faut donc prendre de belles photos pour bien mettre en valeur votre bien et ainsi permettre d’estimer à la hausse le prix du bien

En Bref : pour rendre plus attrayant votre logement et donc le proposer à un prix plus élevé vous pouvez faire du home staging et prendre des photos de qualités pour votre annonce.

Vous souhaitez vendre votre bien sans investir ni d’argent ni de temps ? Very Nice Place est un site d’annonces immobilières de particuliers 100% gratuit et sans engagement qui réalise pour vous les photos professionnelles et la visite virtuelle de votre bien ! N’attendez-plus !

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