Comment estimer le prix de mon bien immobilier ?

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L’estimation de votre bien immobilier constitue une étape fondamentale dans la vente. En effet, vous devez évaluer votre bien au “juste prix” afin de correspondre au prix de l’immobilier dans le secteur où vous vous situez. Estimer son bien à vendre n’est pas si facile et pourtant cela représente une étape importante et cruciale qui évitera tout désagrément. 

Pourquoi estimer votre bien immobilier ? 

Pour que votre vente se passe dans les meilleures conditions et le plus rapidement possible, vous devez impérativement estimer le prix de votre bien dès le début. Beaucoup de facteurs sont à prendre en compte tels que la localisation, l’environnement, le type de bien et ses caractéristiques. Le faire soi-même, sans s’appuyer sur des données existantes, peut donc mener à des erreurs qui vont ralentir votre vente. Ainsi un prix trop élevé par rapport au marché repoussera les acquéreurs éventuels et vous fera perdre en crédibilité sur le marché tandis qu’un prix trop faible constituerait un manque à gagner pour vous.

Par qui faire estimer son bien immobilier ?

Vous avez ainsi accès à un outil de recherche des prix des biens vendus en France.Vous pouvez donc estimer un bien immobilier de plusieurs manières possibles. 

  • Les agences immobilières

Dans la plupart des cas elles pourront vous proposer des estimations de votre bien gratuitement mais c’est aussi un moyen pour elles de récupérer des mandats de vente. Elles peuvent parfois surévaluer le prix estimé afin de vous faire signer un mandat avec eux. Mais libre à vous d’accepter ou non. Vous pouvez aussi passer par plusieurs agences afin de faire une moyenne de leurs estimations. 

  • Les notaires :

Les notaires quant à eux restent un moyen très fiable pour estimer la valeur de votre bien. Ils sont chargés d’enregistrer les transactions immobilières donc ils sont les mieux placés pour vous aider dans votre estimation. Le prix d’une expertise notariale va dépendre du type de bien, du temps nécessaire à l’étude complète et aux recherches techniques. 

  • Le faire soi-même : 

Afin d’estimer le prix de votre bien, il est nécessaire de comparer avec les prix de vente des biens de votre quartier. En 2017, l’Etat a rendu public la base de données contenant toutes les transactions immobilières en France des 5 dernières années. Cette base de données est accompagnée d’une carte interactive permettant de retrouver rapidement les prix des biens vendus dans les environs de votre logement. Elle est disponible sur le site Demande de Valeur Foncière. Le ministère des finances a lui aussi mis en ligne un outil qui permet de rechercher les prix au m² des biens vendus autour de chez vous. Il s’agit du Simulateur Patrim. Pour y accéder, une fois connecté à votre espace personnel, allez dans la rubrique “Données publiques” puis sélectionnez “Rechercher des transactions immobilières”.

Se positionner sur le marché

Une fois que vous avez eu accès aux prix de vente des biens qui se situent dans l’environnement proche du vôtre, vous devez vous positionner sur le marché de l’immobilier de votre secteur et estimer votre bien immobilier. Il s’agit de relever les points forts et les points faibles de votre bien afin de déterminer le plus précisément le prix du m²

Voici donc les principaux points forts que peut avoir un logement :

  • Son exposition ;
  • Son emplacement et son accessibilité en transport en commun ;
  • La présence “d’annexes” comme un garage, une cave ;
  • La présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’une mezzanine qui ne sont pas comptés dans la superficie en loi Carrez ;
  • Le niveau d’équipement de l’immeuble (ascenseur, gardien, etc).

Voici les principaux points faibles d’un logement :

  • Une faible luminosité ;
  • Un environnement bruyant (rue, voisin, etc) ;
  • Des travaux à faire (rénovation, rafraîchissement). Pensez à réaliser certains travaux avant de vendre.

Les aspects suivant pourront représenter un avantage ou un inconvénient dans votre vente en fonction des situations :

  • L’étage de votre appartement : le rez de chaussée et le premier étage sont peu attractifs tandis que les étages supérieurs le sont plus (à condition qu’il y ait un ascenseur) ;
  • La vue depuis votre logement (une belle vue ou une vue sur des poubelles n’a pas le même effet).

Une fois que vous connaissez les points forts et les points faibles de votre logement, vous pouvez de nouveau estimer son prix en prenant en compte les impacts des différents points que vous avez relevés et ses avantages par rapport aux autres bien sur le marché.

Comment optimiser le prix de vente de mon bien ?

Il est possible d’augmenter le prix de votre bien sans sortir de la zone du “juste prix”.

Faire du Home Staging 

En effet, le recours au home staging permet de redonner de l’allure à votre logement à moindre coût. Le but est de réaliser des travaux simples, de surface qui rafraîchissent le look de votre logement. Par exemple, il est conseillé de repeindre les murs dans des couleurs neutres. Cela permet aux acheteurs qui visitent ou qui regardent les photos de se projeter plus facilement. Mais il ne faut pas négliger les pièces comme la cuisine ou la salle de bain, qui constituent des pièces stratégiques pour la vente. En effet, n’hésitez pas à allouer un plus gros budget pour la rénovation de ces pièces, qui demandent souvent des diagnostics techniques nécessaires pour la constitution du dossier de vente. Ainsi, c’est une première façon d’optimiser le prix de vente de votre bien, ce qui va influer sur l’estimation du prix de votre bien. Même si vous investissez dans de petits travaux, vous réaliserez une plus grande plus value. 

Agrandir la surface habitable

Pour augmenter le prix de votre bien vous pouvez agrandir votre surface en aménageant des petites pièces telles que des combles ou un garage par exemple. La création de ces pièces valorisera votre bien; mais, puisque vous créer des m2 en plus de surface habitable, vous augmenterez également le montant de la taxe foncière qui se calcule à partir de la superficie habitable. 

Attention, renseignez vous sur les autorisations nécessaires pour pouvoir agrandir votre bien. Il existe plusieurs types d’autorisations, si le bien est situé dans une zone avec PLU (plan local urbain) ou sans PLU. 

En zone avec PLU, si la surface totale atteint 150m2 vous devrez obtenir un permis de construire. Tandis qu’une simple déclaration de travaux suffira si la surface finale n’excède pas les 150m2. 

En zone sans PLU, pour tout agrandissement de plus de 20m2, un permis de construire sera obligatoire. 

Améliorer la performance énergétique 

Vous pouvez également faire des travaux de rénovation énergétique pour augmenter la valeur de votre bien. En effet, un logement dont l’étiquette énergétique est mauvaise se vendra moins cher. Par rénovation énergétique, on parle d’isolation, de changement de fenêtres, d’utilisation d’énergie renouvelable par exemple. Le montant des travaux de rénovation énergétique varie mais des aides de l’Etat ont été mises en place pour améliorer la performance de votre bien. 

Mettre en valeur votre bien avec des photos de qualité 

Le second point sur lequel vous pouvez vous reposer pour optimiser le prix de vente de votre bien est la qualité des photos sur votre annonce (et plus généralement l’annonce entière). En effet, selon l’étude réalisée par Redfin en 2015 aux Etats-Unis, un logement dont l’annonce a de belles photos se vend plus vite et plus cher qu’un logement dont l’annonce possède des photos de mauvaise qualité. Il faut donc prendre de belles photos pour bien mettre en valeur votre bien et ainsi permettre d’estimer à la hausse le prix du bien. 

En Bref : Il est primordial de bien estimer son logement mais il est tout aussi important de savoir le mettre en valeur pour pouvoir augmenter le prix de vente. Plusieurs techniques vous permettront de le rendre plus attrayant telles que le home staging, l’agrandissement de la surface habitable, l’amélioration de votre performance énergétique et enfin la réalisation de photos de qualité pour votre annonce. 

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