Comment vendre un logement loué ?

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Si vendre un logement loué induit un prix inférieur au même bien vendu vide, cette solution présente néanmoins plusieurs avantages. C’est d’abord une bonne solution lorsque vous ne souhaitez pas attendre la fin du bail pour vendre. Cela peut-être nécessaire en raison d’un manque de temps pour s’occuper du logement ou parce que vous avez besoin de fonds pour financer un autre projet. Le bail de location peut être transféré directement à l’acquéreur. Le locataire pourra alors rester dans le logement jusqu’à la fin de son bail aux mêmes conditions.

Comment procéder pour vendre son appartement lorsque le marché immobilier est porteur? 

 1Donner congé pour vente à son locataire avant de mettre son logement en vente. Il faut toutefois respecter les délais de préavis (minimum de 3 mois pour un logement loué meublé, 6 mois pour une location non meublée. Notez que ce délai peut être plus important en fonction de la date d’échéance du bail). 

2 Vendre le logement avec le contrat de bail associé. Il vous faudra trouver un acquéreur intéressé par cette idée. Ce qui lui permettrait d’éviter les démarches chronophages et les frais associés à la recherche d’un nouveau locataire. C’est aussi l’assurance de percevoir des loyers dès l’acte de vente signé. 

Le bail du locataire est automatiquement transféré au nouveau propriétaire et reste inchangé. Le loyer change simplement de destinataire. Le nouveau propriétaire doit prévenir le locataire (éventuellement en coordination avec l’ancien bailleur, avec à l’appui un justificatif de vente) pour pouvoir percevoir les loyers sur son compte.

Quant au dépôt de garantie, le vendeur doit le transférer à l’acheteur qui se substitue à l’ancien propriétaire concernant les obligations du bail, et notamment lors de la restitution du dépôt de garantie en fin de bail

En théorie, il n’est pas nécessaire de prévenir le locataire de la mise en vente du logement dans le cas d’une vente avec contrat de bail associé. En pratique, afin d’organiser les futures visites liées à la vente du logement, il est tout de même préférable que le locataire soit prévenu.

Quelle décote dans le cas de la vente d’un appartement occupé ?

En règle générale, plus le bail d’habitation est long, plus la décote peut être élevée. L’acquéreur ne pourra en effet pas occuper le logement dans l’immédiat. La décote est encore plus importante si le prix du loyer est inférieur au prix du marché.

Achat par le locataire

Selon la loi, le locataire peut se porter acquéreur du bien qu’il occupe s’il est mis en vente. On dit que le locataire dispose d’un droit de préemption.

1 – S’il s’agit d’une location non meublée, le locataire bénéficie alors d’une priorité pour l’achat du logement. Dans ce cas, le propriétaire doit envoyer une lettre de congé accompagnée d’une offre de vente indiquant le prix auquel il souhaite céder son logement.

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour manifester son intention d’acquérir le logement qu’il occupe. Il bénéficie d’une priorité face aux autres acquéreurs potentiels. 

2 – Pour la location meublée, le locataire ne bénéficie pas de cette priorité pour l’achat du logement.

Dans quelles circonstances est-il impossible de vendre un logement loué ? 

Certaines conditions rendent la vente d’un logement loué impossible.

 1 – Il est impossible de vendre un bien si le locataire est en situation d’insolvabilité et ne paie plus ses loyers

2 – Le bail de location n’a pas été établi en bonne et due forme. Ce qui peut être le cas lors d’un hébergement à titre gratuit pour des raisons familiales ou autres.

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