Comment vendre un bien immobilier hérité ?

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Après un décès, lorsqu’il s’agit d’héritage, il est toujours compliqué de connaître les démarches à suivre pour que la succession se passe au mieux surtout s’il y a plusieurs héritiers. On rencontre de nombreux désaccords et notamment dans le cas d’une vente après la succession. Ici nous allons détailler les règles de vente en cas d’héritage et comment se déroule ce type de vente immobilière.

Comment se passe le partage ? 

Lors d’une vente immobilière d’un bien hérité, il convient d’organiser le partage du patrimoine hérité. En effet, lorsqu’il y a décès d’une personne, une partie de son patrimoine, composée de la réserve héréditaire et de la quotité disponible, revient logiquement à certains héritiers, appelés réservataires. Ce sont les descendants et, à défaut de descendants, le conjoint. La quotité disponible correspond à une partie du patrimoine qu’une personne peut transmettre à un tiers. Si la valeur de la donation est supérieure à cette quotité, les réservataires peuvent être indemnisés s’ils le souhaitent. 

S’il y a plusieurs héritiers, ils doivent se mettre d’accord et ainsi établir les comptes, tout cela, devant un notaire. En cas de désaccord, les parties peuvent faire appel à leurs avocats. En effet, certaines situations peuvent mener à des conflits selon la vision perçue de l’acquisition du bien immobilier. Une fois que vous êtes en possession du bien, vous êtes libre d’en disposer comme vous le souhaitez, mais avec le consentement des autres héritiers. 

Dans le cas où il y a un conjoint et des enfants, généralement le conjoint survivant peut utiliser ce bien et les enfants peuvent se partager à parts égales le bien et en disposer librement. C’est-à-dire, les enfants pourront choisir ou non de vendre le bien tandis que le conjoint peut seulement occuper celui-ci mais ne peut décider de le vendre. S’il y a des enfants non issus du mariage, le conjoint reçoit alors un quart des biens en toute propriété.

La vente après succession dans le cas d’un héritier unique

Lorsqu’il n’y a qu’un seul héritier d’un bien immobilier, la vente après succession est beaucoup plus simple. Dans ce cas précis, la vente après succession se fera de façon très classique. Pas besoin de nécessiter l’accord des autres héritiers. L’héritier unique peut directement mettre le bien en vente.

La vente après succession se poursuivra donc de façon tout à fait classique :

  1. D’abord, il faudra commencer par décider du moyen par lequel le bien sera commercialisé.
  2. Ensuite il faudra estimer la valeur du bien. En fonction de la solution que vous aurez choisie au point 1) vous pourrez faire l’estimation par vous-même ou la faire réaliser par un professionnel. Il convient de prendre en compte toutes les spécificités du bien : si le logement est loué, s’il y a des travaux à réaliser, etc.
  3. Et enfin toute la partie sur la commercialisation du bien.

Le cas où le bien est en indivision

Dans le cas d’un décès, il arrive souvent que le bien immobilier laissé en héritage soit destiné à plusieurs héritiers, qui en deviennent propriétaires simultanément.

Se pose alors la question du partage, qui est l’étape préliminaire à la vente. Cette étape ne peut se faire que devant le notaire

Un bien obtenu par succession entre dans une indivision successorale, faisant l’objet d’un plein droit de propriété partagé par quote-part. Chaque héritier est propriétaire d’une partie du bien et cette partie est qualifiée de quote-part. Les héritiers peuvent seulement céder cette quote-part et non le bien en entier. Il faut donc que l’ensemble des héritiers soient d’accord pour réaliser la vente du bien hérité en indivision. Le consentement tacite des différentes parties est indispensable pour vendre, cependant des situations de blocage sont générées lorsqu’il y a des intérêts opposés ou que l’un des héritiers ne répond pas aux sollicitations. Mais il existe des possibilités légales de sortir de ces situations. 

En Bref : Choisir de rester en indivision implique une étroite collaboration entre les héritiers et, le plus souvent, la règle des ⅔ s’impose pour les décisions. 

Comment faire si un héritier ne veut pas vendre ?

En cas de désaccord, la réforme des successions de 2007 accélère le règlement des successions, simplifie la gestion du patrimoine de la succession, protège les héritiers et donne plus de souplesse dans le droit des libéralités. 

Afin de valider les actes administratifs, désormais, il est nécessaire d’obtenir l’accord des ⅔ des héritiers et non l’ensemble des héritiers. 

Toutefois, pour certains actes comme la vente forcée, le recours au juge est nécessaire.

Parfois, on peut faire face à une absence totale d’accord entre les parties concernant la vente du bien en indivision. Alors la saisie d’un juge compétent est indispensable afin d’aboutir à une décision. Préalablement, il faut avoir explorer toutes les pistes de négociations possibles et prouver qu’aucun compromis n’a été trouvé. Le juge se chargera de nommer un mandataire, tel qu’un notaire par exemple, afin de partager les lots de manière égale ou de vendre le bien aux enchères, si nécessaire. 
En cas d’absence de réponse d’un des héritiers concernant la vente ou l’administration du bien en indivision, celui-ci peut être mis en demeure. Le recours à un juge est envisageable pour pouvoir débloquer la situation et ainsi laisser les autres héritiers prendre les décisions nécessaires pour la vente du bien.

Quels sont les frais en cas de succession ? 

Peu importe la configuration de la succession, il faut anticiper les conséquences fiscales de la vente d’un bien hérité.

En premier lieu, l’héritier ou les héritiers doivent prendre en compte l’augmentation du capital que la vente du bien va générer. Cette idée convoque au premier regard, un sentiment qui tient plutôt de l’agréable. Cependant, qui dit augmentation de capital, dit augmentation des impôts sur le revenu.

Ainsi, l’héritier ou les héritiers doivent faire attention à ne pas vendre le bien à un prix surévalué. Car, encore une fois, même si l’idée de vendre à un prix élevé peut paraître séduisante, il ne faut pas négliger la taxe sur la plus value immobilière. En effet, seules les transactions immobilières qui concernent les résidences principales sont exonérées de la taxe sur la plus value immobilière. Dans le cas de la vente d’un bien hérité, il faut compter un taux d’imposition de 34,5% du montant de la plus value. Il en va de même pour les transactions immobilières qui concernent les résidences secondaires ou les investissements immobiliers locatifs, etc. Ne pas oublier non plus, les frais de notaires ainsi que les frais de succession qui seront à la charge des héritiers. L’héritage d’un bien immobilier en indivision est un long processus difficile et coûteux, vous pouvez toujours faire appel à un avocat afin de vous aider à y voir plus clair.

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