Comment vendre un logement loué ?

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Si vous êtes propriétaire-bailleur et que vous décidez de vendre votre bien, il y a plusieurs conditions à respecter. En effet, vendre un logement en cours de bail de location va impliquer certains points que nous vous détaillerons dans cet article afin que vous puissiez entamer les démarches nécessaires pour la vente. 

De plus, si vendre un logement loué induit un prix inférieur au même bien vendu vide, cette solution présente néanmoins plusieurs avantages. C’est d’abord une bonne solution lorsque vous ne souhaitez pas attendre la fin du bail pour vendre. Cela peut-être nécessaire en raison d’un manque de temps pour s’occuper du logement ou parce que vous avez besoin de fonds pour financer un autre projet. Le bail de location peut être transféré directement à l’acquéreur. Le locataire pourra alors rester dans le logement jusqu’à la fin de son bail aux mêmes conditions.

Quelles conditions doivent être respectées pour vendre un bien loué ?

Si le propriétaire souhaite vendre son logement occupé, alors il doit :

1Donner congé pour vente à son locataire avant de mettre son logement en vente. Il faut toutefois respecter les délais de préavis (minimum de 3 mois pour un logement loué meublé, 6 mois pour une location non meublée. Notez que ce délai peut être plus important en fonction de la date d’échéance du bail). Le congé doit être envoyé au locataire par lettre recommandée et doit comporter le prix et les conditions de vente.

2 Vendre le logement avec le contrat de bail associé. Il vous faudra trouver un acquéreur intéressé par cette idée. Ce qui lui permettrait d’éviter les démarches chronophages et les frais associés à la recherche d’un nouveau locataire. C’est aussi l’assurance de percevoir des loyers dès l’acte de vente signé. 

Le bail du locataire est automatiquement transféré au nouveau propriétaire et reste inchangé. Le loyer change simplement de destinataire. Le nouveau propriétaire doit prévenir le locataire (éventuellement en coordination avec l’ancien bailleur, avec à l’appui un justificatif de vente) pour pouvoir percevoir les loyers sur son compte.

Quant au dépôt de garantie, le vendeur doit le transférer à l’acheteur qui se substitue à l’ancien propriétaire concernant les obligations du bail, et notamment lors de la restitution du dépôt de garantie en fin de bail

En théorie, il n’y a pas vraiment de conditions, il n’est pas nécessaire de prévenir le locataire de la mise en vente du logement dans le cas d’une vente avec contrat de bail associé. En pratique, afin d’organiser les futures visites liées à la vente du logement, il est tout de même préférable que le locataire soit prévenu.

Quels sont les droits du locataire ?

Comme dit plus haut, si vous souhaitez vendre votre bien libre, c’est-à-dire sans la présence du locataire, vous devez donner congé à celui-ci 6 mois avant le terme du bail. 

Selon la loi, le locataire peut se porter acquéreur du bien qu’il occupe s’il est mis en vente. On dit que le locataire dispose d’un droit de préemption.

1 – S’il s’agit d’une location non meublée, le locataire bénéficie alors d’une priorité pour l’achat du logement. Dans ce cas, le propriétaire doit envoyer une lettre de congé accompagnée d’une offre de vente indiquant le prix auquel il souhaite céder son logement.

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour manifester son intention d’acquérir le logement qu’il occupe. Il bénéficie d’une priorité face aux autres acquéreurs potentiels. Le locataire peut soit accepter l’offre au prix de vente, soit la refuser ou encore négocier le prix de vente mais le locataire ne sera plus prioritaire. 

2 – Pour la location meublée, le locataire ne bénéficie pas de cette priorité pour l’achat du logement. Le propriétaire doit donc lui envoyer une lettre de « congé pour vente ».

Quel mode de transmission pour le contrat de location ? 

Lorsque vous vendez votre logement occupé, au moment de la vente, vous devrez remettre à l’acquéreur le contrat de location ainsi que l’acte de caution signé par le locataire. Alors le changement de propriétaire s’effectue.  L’acquéreur devient donc le nouveau bailleur et le locataire est notifié par le notaire du nom du nouveau propriétaire. Cependant le dépôt de garantie n’a pas besoin d’être fourni. Le montant du dépôt de garantie peut être intégré dans le prix de vente du logement. Le nouveau propriétaire devra quand même restituer le dépôt de garantie au locataire à sa sortie du logement, qu’il l’ait reçu ou non.

À la vente du bien, le garant de caution solidaire se trouve libéré de son engagement. Il peut refuser si le nouveau propriétaire en fait la demande dans le cadre de la continuité du bail. 

Quelle décote dans le cas de la vente d’un logement occupé ?

D’abord, il faut savoir que lorsque vous souhaitez vendre un logement occupé, une décote va s’appliquer, contrairement à un logement libre. Un appartement vendu loué est généralement soumis à une décote de 10 à 20 % par rapport à sa valeur en tant que logement libre. 

En règle générale, plus la durée restante du bail d’habitation est longue, plus la décote peut être élevée. En effet, l’acquéreur ne pourra pas occuper le logement dans l’immédiat. La décote est encore plus importante si le prix du loyer est inférieur au prix du marché. S’il s’agissait d’une location meublée, la décote sera alors un petit peu moins importante puisque les durées de bail de location meublée sont généralement plus courtes (environ 1 an) donc l’acheteur pourra récupérer rapidement le bien mis en vente. 

De plus, le prix de vente peut varier en fonction du montant du loyer appliqué mais aussi de la nature du logement.

Selon le montant du loyer, si celui-ci est en adéquation avec les prix pratiqués sur le marché, la décote sera plus faible. Mais si le loyer est très peu élevé comme les logements soumis au régime de la loi de 1948, la décote sera plus importante. Elle peut atteindre environ 40% dans ce cas là. En effet, les logements soumis à la loi de 1948 sont des logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes. Ce régime fait bénéficier le locataire d’un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. 

À savoir : Cette décote peut varier avec l’âge du locataire. Les locataires de plus de 65 ans percevant de faibles revenus bénéficient d’une protection, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans et perçoit des revenus modestes.  

Dans quelles circonstances est-il impossible de vendre un logement loué ?

Certaines conditions rendent la vente d’un logement loué impossible.

 1 – Il est impossible de vendre un bien si le locataire est en situation d’insolvabilité et ne paie plus ses loyers

2 – Le bail de location n’a pas été établi en bonne et due forme. Ce qui peut être le cas lors d’un hébergement à titre gratuit pour des raisons familiales ou autres.

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